为何今年楼市会出现由寒变暖的现象

　　楼市出现这个非常热的状况我觉得有很多种因素造成。主要是因为今年一季度整体经济表现不是太好，中央就采取了稳增长的措施，包括连续三次降低存款准备金率，而且十分罕见地在4月内接连两次降息，还有商业银行恢复实行首套房贷85折优惠利率，再加上开发商采取的以价换量策略，这样就形成了今年从二季度以来成交越来越好的态势。另外，在十八大11月份召开的前后全国无论经济还是楼市都力求保持稳定的格局，因此对房地产市场既不放松，也没有更严的一些政策出台，这是整个关于2012年楼市运行的整体状况。

　　今年整个房地产的走势是前冷后热、前低后高，有些专业人士认为这是预料之中的。但我认为，这其中并不是市场发展的必然规律，而是有很大的人为因素。其实，年初的时候无论经济还是楼市的形势都是非常不好，我觉得在年初一季度就预料到三四季度这么好的话几乎是不可能的，至少我就没有预料到。所以，我觉得这个结果不是在意料之中的事情。

　　为什么后来这个世道会好转呢？我认为，转折点主要是在于采取了一系列的稳增长措施。在我看来，实际上“稳增长”就是救市的代名词，只不过这一次救市的强度和力度，不一定有2008年那么强。还因为这一次经济的下滑没有很大的外因，虽然也有欧债危机但没有像美国次贷危机、雷曼兄弟倒闭等等这些因素对国内经济冲击和影响那么大，主要是起源于我们的内因。但由于整个经济下滑的速度太快，造成了一定程度的恐慌，因此就不得不再度借助于楼市来提振整体经济，所以才有降准、降息、首套房优惠利率措施出台，这些措施以及开发商以价换量等等策略，实际上都对经济“稳增长”起了非常积极的贡献。任志强今年8月在博鳌论坛发表了一个房地产“夜壶论”，说政府把房地产当成一个“夜壶”，需要用的时候就从床下拿出来用一下，不需要就丢弃到床底，就是指政府用房地产来救市。

　　但是，整个目前这样的态势，甚至让人感到楼市实在是太好了。我觉得，现在大家似乎有点忘了这个起因——经济下滑过快。为什么会这样？这个经济是否因此而变得很好？在我现在看来，目前对经济的是否好转的这个看法可能有点分歧，如果要是没有这个稳增长一系列的举措的话，今年的日子应该是非常难过的。现在采取的的这些稳增长的举措是否是恰好，还是过犹不及？如果把它又推得像2008年重新推高了，我觉得反而不好。现在已经让人们有点错觉，好像整个经济就是已经触底回升了。但是我们再深入探讨一下，就会有不同的看法，因为透过现在这种非常好的局面还是存在许多不确定的因素和隐患，整体的经济在我看起来并没有全面回暖的基础。

　　为何对楼市未来走势的看法分歧巨大

　　谈了那么多今年的情况，2013年快要来临了，温故知新，我们在来展望一下2013年的情况。现在对未来楼市走势的看法存在的分歧非常大，有认为会暴涨的，有认为会暴跌的。我认为，之所以分歧如此之大，主要是因为目前楼市的走势各种可能性其实都同时存在。

　　为什么我说对目前的房地产市场非常看好的状况不是太乐观呢？主要是因为其市场的基础不是很好，其好转并不是因为经济整体全面向上带来的；而是因为整体经济非常不好，才迫不得已用房地产拉动和托抬了一下整体经济。如果我们分开来看，实体经济以制造业为主，制造业是一部分，股市是一部分，还有一部分是楼市。而股市是虚拟经济，楼市是半虚拟经济，而实体经济中制造业是最实在的。

　　但实际上，实体经济尤其是制造业目前还是处在一个非常低的状况。股市前一个阶段也非常低迷，现在稍微有一点回来，甚至还创出了指数日升幅新高，但整体也最多是处在一个中间位。但是，目前的楼市在我看来，目前无论是价量都已经到了一个前所未有的高潮。高潮之后，它还能不能持续，这是我所要看的一个事情。我觉得，目前的状况如果能维持就已经非常不错，因为楼市维持在高位这是比较难的事情。

　　今年8月在博鳌，一些有国际背景的金融家，如德意志银行的蔡洪平和瑞银的陶东，他们对中国经济持非常悲观的看法，希望不要再打压房地产，希望用房地产来救经济。但现在《英国金融时报》的专家却非常看好中国经济，认为目前所有的数据曲线都是从底部开始上涨，基本上是处于这样一个态势。他认为中国经济已经触底了，对明年走势是看好的，那么房地产肯定也在其中。

　　但是我日前又看到国家发改委学术委员会秘书长张燕生持不同的观点，他认为：中国经济还在下行，可能还在“山腰”。这是什么概念呢？他是说经济之前是在上山，而现在是在下山，但还只下了一半，是这样一个概念，我比较支持和认同这种观点。

　　因此，我们还是要比较审慎的判断经济和楼市未来状况会比较好。其实，我是非常希望房地产这个市场能够持续向好，但是不要忘了去年楼市水深火热的状况。目前楼市的状况的确非常好，但如果过度地盲目乐观，其实是会为未来带来非常不必要的一些困扰。比如：过多地高价拿地，我觉得这种做法这是要防范和避免的；或者是现在能卖楼却不着急卖，结果到最后卖不动的时候再着急，这些主要针是对开发商而言的。

　　至于说现在投资股市好还是投资楼市好，如果平心而论的话，我给出的一定不是房地产。既然楼市已经处在历史高位，显然高位投资风险要大很多，肯定不适合。但是自住购房的话，基本上任何时机都是适合的，尤其是对没房子住、又有钱、又买得起的购房者而言。因为，你要是买不起，到了低位的时候还是买不起，始终还是没房子住，倒不如把握实际果断购房。