昨天，安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议对《安徽省物业管理条例（修订草案）》进行了分组审议。由于《条例》涉及面广，《条例》在修订和审议的过程中也充分听取民意。

    这部条例中的不少内容和百姓生活息息相关，因此备受关注。

    关键词

    房屋交付

    六大条件必须都具备

    什么样的小区才能交付业主使用呢？

    《修订草案》规定，新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：水、电、气纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电、气计量装置；电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按规划设计要求配置到位；按照规划要求完成消防设施建设；按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、环境卫生等设施建设；小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；法律、法规规定的其他条件。

    关键词

    业主大会

    入住率达50%就得开

    业主委员会如何成立，首次业主大会怎样召开，这是不少小区居民十分关注的问题。

    《修订草案》规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：入住率达到50%以上的；首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；首批物业交付满3年的。符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在45日内组建业主大会筹备组。业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

    业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：有20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

    业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤消。

    业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

    关键词

    小区内停车

    占道车位收入归业主

    随着生活水平的提高，业主停车难的问题日益突出，而占用小区公共道路及场地停车的现象也十分普遍。

    《修订草案》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。场地使用费的交纳、使用办法由业主大会确定。

    关键词

    物业费

    收支明细应该被公示

    《修订草案》规定，物业服务费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

    已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

    物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

    针对物业服务费收支不透明、物业服务费缺乏监督的问题，《修订草案》规定，物业服务企业应当每年公布物业服务费收支情况。业主委员会应当对物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。

    关键词

    公共设施

    经营收益去向很明确

    《修订草案》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，由物业服务企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业服务企业代办费用后，应当将所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金。

    按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。

    关键词

    物业撤离

    擅自停止服务将被罚

    物业服务企业因收不足物业服务费擅自撤离从而引发纠纷，也给后来的物业服务带来困难。

    《修订草案》对此也作出了规定： 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，房地产行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的诚信档案。

    物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。物业服务企业未办理交接手续擅自撤离的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以一万元以上五万元以下的罚款。

    关键词

    安太阳能

    管理“规约”说了算

    不少小区的业主都因为安装太阳能等与物业公司发生纠纷。对此，《修订草案》规定， 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。

    小区的安全也是广大业主十分关注的问题。《修订草案》规定，物业服务企业应按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。

    关键词

    住宅商用

    最高面临2万元罚款

    将住宅改变为歌厅、餐厅等商业用房，干扰了业主的正常生活，容易产生安全隐患。

    拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；擅自将住宅改变为经营性用房，或者擅自改变房屋外貌的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，房地产行政主管部门或处以五千元以上二万元以下的罚款。

    关键词

    维修资金

    归业主所有不得挪用

    筹集、使用、管理专项维修资金，事关业主的切身利益。据了解，目前全省各地专项维修资金存量较大，且每年都以较大幅度递增，但至今未能得到有效使用。考虑到专项维修资金使用的情况比较复杂，《修订草案》对此只作出了一些原则上的规定。

    《修订草案》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。

    专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。设区的市、县（市）人民政府房地产主管部门、业主委员会应当每年至少一次向业主公布专项维修资金的使用情况。专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。专项维修资金交存、使用和管理的具体办法，由省人民政府制定。

    （本版稿件由 本报记者 吴功胜 撰写）