第二季度：回暖蔓延 地方微调 中央督查

　　据国家统计局数据，一季度全国商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%，环比下降67.5%。此番背景下，各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在全国范围内蔓延。

　　4月底，武汉、南昌、郑州等二三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。

　　5月7日，江苏扬州出台楼市新政，对个人购买成品住房进行奖励，最高奖励达所购房屋合同价款6%，此举被指拿公共财政救济楼市，悖于中央调控。

　　5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。

　　5月29日，湖南发改委在全省经济形势座谈会上下发文件，明确表示在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。

　　……

　　据中新网房产频道梳理，楼市调控近一年来，全国已经有将近40个城市出台相关微调政策。

　　开发商“以价换量”优惠频现，又得益于各个城市对楼市政策微调，很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来，全国多个城市成交量稳步回升，“红五月”激发房企热情，房价上涨势头迅猛。

　　楼市“回暖”行情引发多方担忧，此背景下，中央及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策，仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度，回京后也并没有出台新的楼市政策，但同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。

　　第三季度：淡季不淡 旺季不旺 楼市反周期特征明显

　　在楼市调控的微妙关口，传统淡季7、8月份的楼市表现却很反常，成交火爆，创年内销售新高，楼市“淡季不淡”的醒目标题始终占据房产新闻头条。业内人士分析，7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量，刚需得以释放，集中入市；信贷政策放松，使购房者能够贷款买房；再加之“红五月”以来楼市成交量大，房价有涨价预期，促使买家积极入市。

　　今年楼市反周期特征在9、10月份持续上演，火爆成交过后，传统旺季“金九银十”却未能如期而至。上半年销售回款充裕，让开发商乐观情绪蔓延，在传统旺季纷纷推盘，热情高涨，但与此形成鲜明对比的是，购房者对于楼市走势态度却趋于严谨。

　　究其原因，一方面是7、8月份的楼市热销已经释放了一部分刚性需求，另一方面，决策层多次对房地产调控不放松的表态，更重要的是，开发商手头资金在这一阶段开始宽裕，优惠幅度收窄，房价止跌回涨，又让购房者变得犹豫起来。

　　房价始终是买家考虑出手的最关键因素。而开发商打折优惠活动缩水、价格上调，让本应有丰厚收获的“金九银十”褪色，买卖双方博弈升级。

　　第四季度：楼市暖冬 翘尾行情凸显

　　虽然“旺季不旺”让开发商有些“失落”，但进入11月份以后，楼市的表现却让他们倍感温暖。临近年底，楼市成交热度升温，出现“翘尾”行情。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。

　　与此同时，多家房企10月销售业绩创新高，前十月大部分房企业绩同比有所增长。尽管楼市库存巨大仍需消化，但不少开发商已经完成全年销售目标，推盘动力不足，少卖多开成主流销售模式，甚至导致部分地区楼市出现“一房难求”的局面。

　　楼市“暖冬”的来临让购房者期盼楼市年底促销的心愿难以实现。房价的持续上涨，让购房者无法继续“淡定”，看涨房价的预期，甚至转而积极入市。

　　明年楼市走势如何，各方大佬说法并不一致。任志强认为明年房价暴涨，也有经济学者为此约战赌跌房价。前景未明，业内人士建议，入市仍要根据个人需要，谨慎出手。