房价在上涨,成交量在下降。2009年8月10日,国家发展改革委、国家统计局公布的全国调查统计数字显示,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.8%；环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1%。8月14日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布最新房地产市场运行情况。北京新建住宅价格已连续上涨5个月,四环内期房均价已超每平方米1.7万元,比上半年每平方米又上涨511元。

价格疯涨之下,7月商品住宅销售量有所减少。7月份,北京全市住宅销售面积为168.6万平方米,比6月份下降17.1%,比5月份下降4.7%。

上一轮房价调整的拐点出现于交易量大幅度下降之际。楼市是否会重演历史?但出乎意料的是,在采访过程,绝大多数经济学家和业内人士都认为房价还要上涨,只是上涨的背后增加了不确定性因素。

房价疯涨的逻辑

一位不愿透露姓名的业内人士向本报记者表示,北京市统计局的数字并不准确。由于是抽样调查,数据并不能反映实际情况。而北京市建委拥有更准确的实际成交价格数据,但该数据并未向外界公布,开发商或研究机构需要付费才能得到该数据。

巧合的是,SOHO中国(00410.HK)潘石屹近日也公开表示,目前房价实际涨幅已经超过了2007年,但根据公布的数据,涨跌变化均未超过1%。

尽管对实际涨幅市场仍旧存在着争议,而房价连续5个月上涨却是不争的事实。和北京房价运动轨迹相似的是深圳、上海、西安、长沙等城市。

光大证券发布的最新研究报告称,重点城市7月成交量下跌的城市数量略多于增长的城市。天津成交量环比上升22％,南京、苏州、无锡、东莞、重庆环比增幅在10％以内,上海环比降幅在10％以内,北京、深圳、西安、长沙下降幅度在10％至20％。受二套房信贷调控影响较大的杭州,7月成交量环比下降37％,对政策敏感的深圳成交量环比下降也较大,下降16％。需求调整呈现出一定的结构性特征。

分析这一轮房价上涨的原因时,分析机构和经济学家普遍提出以下几种观点。

亚豪房地产机构副总经理高姗对本报记者表示,价格快速上涨是需求持续旺盛拉动。虽然受价格高企影响部分自住需求客群受到挤压,被迫选择观望,但房价的上涨趋势也吸引了一部分投资客进场,填充了这部分缺口,使得楼市自3月开始,商品房的销量一直维持在高位,形成了开发商高幅上调项目售价的基础。

广发证券房地产分析师沈爱卿认为,近一阶段房价的上涨,是由于豪宅的热销从而拉升了成交的均价。目睹了上海某高端豪宅项目热销的场面,国金首席经济学家金岩石在博客中描述,豪宅市场的火爆至少意味着上海的房价将继续上扬,因为同类商品的价格走势通常是先高后低,高价房领先上涨,低价房追随。从经济学的角度看,这是因为豪宅价格的新高会抬高住宅成交的均价,从而提高购房人的心理预期。再从行为学的角度来分析,假定富豪的多数人较为聪明,而聪明人的行为会被其他人仿效。

独立经济学家谢国忠对本报记者称,这一轮房价的上涨最初是地方政府推动的,其次是货币政策和投资人的通胀恐慌。他提到,按揭贷款数量已比2008年增加了70%。而地方政府有很强的动力刺激房地产市场的发展。

改变后市的力量

谢国忠认为,中国股市和房地产市场再起泡沫,是由于银行海量贷款刺激,加上对出现通胀的恐惧共同造成的。他近日撰文称:中国股市和房地产市场价值被高估了50％,甚至100％。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。泡沫能维持多久,取决于政府的流动性政策。目前的泡沫,很大程度上是由政府鼓励银行贷款和超低的银行间利率造成的。由于美联储实行零利率政策,加之美元疲软,中国的外汇储备水平很高,贷存款比例又很低,因此,造成流动性增加,将进一步扩大泡沫。

“股市如果涨幅放缓,房价涨幅也会趋缓。但明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮。”谢国忠补充表示。

在提到后市走势时,金岩石颇为乐观。他同样提到了股市与房地产市场的联系,同时也承认泡沫的存在。但他在接受本报记者采访时表示:“房价可能还将上涨一倍。”早前,他就在公开场合中表示,“无论是楼市还是股市都已经被高估了。但是,我告诉大家还要涨,而且涨幅可能超出我们预见的水平。”他指出,日本在上世纪经历了类似“城市化”进程。其经验表明,城市化启动的主要力量是房地产,落脚点在金融业,并最终形成地产和金融两个超级大泡沫。

多数经济学家认为,今年下半年房价上涨是必然趋势。8月15日,瑞士信贷第一波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬表示,今年下半年房价一定会涨。但他同时提出,“明年上半年的房价不确定,但随之是大规模的利率上调。”

然而,精明的开发商在上一轮危机中也认识到,用中国房地产发展的长期趋势来解释短期出现的问题,很可能将陷入危机。一些开发商已经明确提出下半年以增加销售量为主,提价为辅。

另外,根据光大证券研究显示,从7月部分城市库存数据的变化情况看,虽然库存继续下降,但降幅已有所趋缓。光大证券认为主要是以下三个原因:一些城市开发商新增供应量的不足；由于二套房贷的收紧,部分需求重新转入观望状态；虽然供给偏紧,但房价持续上涨后,对部分城市的需求已产生一定压力。

21世纪不动产分析师孟奇也对本报记者指出,部分需求已经开始退出市场。他认为,在明松暗紧的货币政策下,房价在下半年涨幅将趋缓。

(作者：荆宝洁)