12月13日，在《住房绿皮书》发布会上，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任、《住房绿皮书（2012~2013）》主编倪鹏飞教授对2012年房地产形势做了总结，也对明年房地产市场的形势及可能出现的问题做了预测和研判。12月19日，倪鹏飞教授接受了本报记者的专访，他在坦言今年的房地产没有理性回归的同时，亦强调要防止岁末年初时一些谣言可能对房地产市场造成的恐慌情绪。

记者：您认为，今年房地产市场理性回归的调控目标没有实现的主要原因是什么？

倪鹏飞：我们说住房市场调控的最优目标是理性回归，也就是说房地产绝对价格有个明显下降，但是由于在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期改变，导致市场出现恐慌情绪，所以今年并没有实现理性回归的调控目标。

但是总体来看，房地产调控目标实现了价格相对下降，也就是相对于居民人均收入的增长，相对于经济增长来说，房价的增长或者说房价的波动是相对下降了。可以说，2012年住房市场调控实现了住房价格相对下降的次优目标。

记者：刚刚结束的中央经济工作会议重申，继续坚持房地产宏观调控，但是并没有提到让房价合理回归，对此您怎么看？

倪鹏飞：这一句话就意味着，整个房地产调控的政策没有变，方向也没有改变，同时也意味着，如果房地产形势出现一定程度反弹的话，中央政府就会出台新的政策来让房地产发展态势向着合理的方向发展。像今年下半年出现的销售回暖情况不会愈演愈烈，如果有新的波动的话，会有相应的政策出台。

记者：您一再强调，要防止明年房地产市场整体反弹和局部崩盘的危险，什么情况下会出现这种情况？我们又该如何防范？

倪鹏飞：根据以往经验，岁末年初是一个关键的时间点，在这个时候，社会上一些人和机构会制造一些谣言来扰乱市场，制造市场恐慌情绪，改变人们的预期，如果有关方面的政策没有跟上的话，就会出现反弹迹象，这应该引起足够的重视。

明年住房市场量价有可能有些调整，但是即使有一些增长，可能也远远低于经济增长和人均收入的增长。之所以这样判断，有几个原因，一是宏观大环境为继续从严房地产调控创造了条件。二是短期基本面来看，供求的阶段性释放减弱了供求矛盾。三是从长期背景来看，住房发展的潜力仍然较大。从另一个角度来说，如果宏观调控执行得不好，有可能出现一些城市房价继续上涨，另一些城市不仅下降了，而且是泡沫破灭、崩盘这样的局面。

记者：城镇化是未来的发展方向，您认为城镇化进程的深入会给明年房地产市场的发展带来哪些契机和考验？

倪鹏飞：城镇化总体上给房地产发展带来潜在的机会，这也是对房地产未来总体形势看好的原因之一。但同时，要顺利健康地推进城镇化，先要把房价调整到一个合理的位置上。这要从两个方面来促进，一是健全住房保障体系，二是要完善商品房税收体系，这就会使得房地产市场呈现一种人人住有所居的健康状态。也就是说，城镇化建设与房地产的发展主要有两方面的关系，城镇化会带动房地产发展，同时健康的城镇化也决定房价要处在一个合理的水平上。

阻止住房问题的进一步恶化，深化城镇住房制度综合配套改革，需要走“以时间换空间”路线。首先，果断实施“止血性”临时行政管制制度，其次，率先进行缺失的核心住房制度弥补，接着，平行跟进有序的配套住房制度改革，同时，适时推出关键制度的改革，不断细化一些较为粗糙的制度。最后，再逐步取消临时性行政管制制度。

记者：在谈到对2013年房地产市场的希望时，您强调要稳步推进房产税的工作，明年这一工作是否会得到落实？

倪鹏飞：我们不能说得那么准确，但是可以非常有信心的是，房产税试点的扩大和全面的开征会迈出实质性的步伐。因为房产税是住房制度健全的突破口，也是取消限购等临时性管制措施的政策，没有这个制度，房地产市场就不是一个健全的市场，开征房产税是及时建立健全房地产市场制度所必须的，也是取消临时性管制措施所必需的。