从这次的拍卖情况来看,开发商拿地已趋于理性。此次出让的土地位置并非理想,规模也较小,成交价格不算低,而开发商变得理性,根据市场售价估算出不会亏本的保底价格才出手。

广州今年以来最大规模的土地出让于8月18日在广州市房地产交易登记中心三楼拍卖大厅展开,10幅地块同时推出,吸引了26家开发商前来参与。其中保利地产(600048.HK)、万科(000002.SZ)、雅居乐地产(3383.HK)、广州恒翔房地产开发有限公司、君华集团有限公司、广州新玥房地产开发有限公司均为近期拍卖市场的常客。

雅居乐以总价7.17亿元拿下花都、番禺两幅限价房用地改用地性质的地块,广州市城市复建有限公司一举拿下金沙洲5块商业用地,此前备受瞩目的南华西地块被君华集团轻松拿下。

君华集团副总经理陈丹彤表示,近期广州市政府对闲置土地的处理加快,也是加速市场回归理性的原因。据了解,君华集团在广州白云区有两个项目,分别是君华又一城以及豪宅江南世家,另外在越秀区水荫路和先烈路有君华上域,预计今年10月开盘。从拿下南华西地块和即将开盘的君华上域可以看出,君华地产正全力进军广州的核心都市圈。

首幅旧城改造用地溢价62%

金沙洲5块商业用地被广州市城市复建有限公司以底价115349万元一举拿下。花都区107国道D地块和番禺中心城区南区规划滨江大道地块,最后由雅居乐分别以24100万元和47600万元拿下,折合楼面地价分别为1956元/平方米、3536元/平方米。雅居乐购得的这两幅地块位于该集团传统势力范围———花都和番禺之内,周围还有不少此前购得的储备地块与之毗邻,将形成规模开发的优势。

出乎意料的是黄埔大沙镇地块,被广州恒翔房地产开发有限公司以23900万元拿下该地。中原地产研究部分析,该地块溢价154%拍出,楼面地价成本在2333元/平方米以上。地块周边的一手项目售价约8500-8600元/平方米(带装修),据此测算应有可观利润。据了解,恒翔地产此前开发了两个房地产项目———恒安大厦和恒业大厦阳光心域,新楼盘云山雅苑也将于2009年下半年开盘。

海珠区南华西危破房改造地块是今年的最大宗城区改造住宅用地,也是广州第一个拿出来拍卖的旧城改造项目,对于广州市政府来说,该地块的出让将成为南华西街二期地块、恩宁路旧城改造项目和东濠涌旧城改造项目的试点。该地块不可出售的建筑面积超过了总建筑面积的50%,而且受让人须在竞得地块一周内将8000万元人民币的回迁、回购房建设保证金交付海珠区政府进行监控。

由于附加条件特别多,南华西地块未出现预期的火爆竞拍场面,仅两分钟就结束拍卖,最后在现场的一片哗然中被君华集团(48号买家)以21500万元取得,折合楼面地价4651元/平方米。陈丹彤透露,由于项目关乎回迁等民生大问题,项目规划方案要在政府有关方面监控下进行。

成交回落供应加大

从这次的拍卖情况来看,开发商拿地已趋于理性。9月份将处理八“地王”,已给这次土地出让降了温。广州亿信房地产土地评估有限公司估价师分析,此次出让的土地位置并非理想,规模也较小,成交价格不算低,而开发商变得理性,根据市场售价估算出不会亏本的保底价格才出手。

此次土地出让有两块地是限价房用地改商品房用地,均为雅居乐地产拍得。番禺中心城区南区规划滨江大道北侧、规划光明南路东侧地块的国有建设用地土地使用权于2007年11月23日由广州奥园康城房地产开发有限公司以人民币37400万元竞得。广州市国土资源和房屋管理局将该地块取消限价商品住宅性质,调整为普通商品住宅用地。重新挂牌公开出让。最后地块溢价27%,以总价4.76亿、楼面地价3536元/平方米拍出,楼面地价目前周边的一手项目售价约7000元-10000元/平方米(毛坯)。

另一块限价房用地———花都区107国道D地块的国有建设用地土地使用权于2007年11月23日由广东亨利房地产开发有限公司以人民币15180万元竞得。最后以溢价近60%,以总价2.41亿,楼面地价1956元/平方米拍出,目前地块周边的一手项目售价约6000元-8000元/平方米(带装修)。雅居乐相关人士称,雅居乐在花都和番禺均有较丰富的开发经验,可形成规模开发的效应,因此积极揽地。

2009年上半年广州楼市骤然回暖,商品住宅库存去化迅速,新货供应不足,局部板块供求紧张,甚至出现断货情况。楼市似乎又重回卖方市场,“五一”后一些发展商产生惜售心态,大幅提高售价。但近期中央政府部门政策微调信号不断释放,楼市成交量在年中出现阶段性回落,加之近期有近2万套新货集中供应,客观抑制了房价上涨动力。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在8月6日网易房产频道全新上线之际称,继3月土地刚性需求爆发后,5月份后则呈现了投资性需求逐步在房地产市场得以释放的景象。

据合富辉煌集团市场研究部监测,2009下半年广州市新增商品住宅供应为3.2万余套,而其中大部分将在9月1日至10月7日推出,虽新货总量少于2008年同期,但从供应层面已可基本满足置业需求。鉴于6月份之后,广州楼市成交量有所回落,发展商方面提价冲动已明显减弱。

(作者：苏丝 张昊昱)