8月18日下午3点,广州市公开出让10块商住用地。

结果出乎市场此前预期:海珠区南华西旧城改造地块不仅是广州旧城改造推出的第一块住宅用地,也是广州今年放出的单块规模最大的住宅用地,此前一直呼声极高,被认为可能成为区域性“地王”。

最后此地块成交价为21500万,扣除回迁等条件之后,楼面地价5548元／平方米,比起拍价5293元/平方米仅仅高出4.8％,可谓遇冷。

其他地块成交情况也低于预期,楼面地价均在2000元／平方米至3500元／平方米范围内。

“市场已经趋于理性。”对此,广东中原地产代理有限公司总经理黄韬对本报记者表示。

他认为,这一结果,与当地国土部门近期对于现存“地王”政策收紧有关。

政府手软催生“地王”

今年上半年,广州的土地出让价格高企。最引人瞩目的是珠江新城的D8-C3地块,折合楼面地价15324元/平方米,溢价率达154%,成为新地王。市场认为,广州城建竞拍的目的,不在于开发该地块,而是提升周边已有楼盘的房价。实际上,“地王”成交之后,周围房价也应声大涨。

但与此同时,当地媒体爆出,广州大部分地王在“晒太阳”。广州市房管局近日回应说:27个地王中有20个未正式动工,其中4个地王调整为公共绿地,5个地王处于拆迁阶段,5个地王缴清地价但未动工,6个未缴清地价的地王中只有1个被政府收回,另外5个或收地或允许其延交地价,视开发商的开发意愿而定,结果将在下月确定。

业内人士表示,这一矛盾的出现,是因为政府措施力度不够,从而导致开发商竞拍地王的成本太低。

如某些地块因未及时取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等多种原因,造成动工开发延迟,但超期时间未超过一年。

而根据《广州市闲置土地处理办法》,逾期动工开发未逾1年的,尚不能启动闲置土地处置,亦未达到征收土地闲置费和收地的条件,因此政府相关部门只能采取催促的措施。

广州市同创卓越房地产投资有限公司总经理赵卓文对本报表示,如果没能按照合同的规定进行开发,那么政府就应该没收土地出让金,而不应该给予太多的延缓期。

同样,在广州国土房管局允许开发商收地或者缓交地价的5宗用地上,国土房管局给出的解释是,在这种情况下,若当时不顾时机,简单、机械地追收、处罚、收地,就极有可能导致这些企业资金链断裂以及信用危机,并导致连锁的债务危机,给广州房地产市场和金融市场健康、平稳运行带来危害,也会导致出现侵害购房业主权益的一系列社会维稳问题。

赵卓文表示,地王的出现是开发商市场竞争的结果,开发商竞得这块地后有无能力开发、后果如何应该由开发商自己承担。“政府的惩罚机制如果太软,那么将破坏整个房地产市场的公平竞争规则。”赵说。

不过,黄韬认为,政府与开发商之间的关系微妙,“虽然政府要控制房价,但是对于房地产市场的调整又不能用力太大,以免对企业造成过大的打击,从而不利于整个市场的发展。”

政府出手市场回归理性?

广州国土房管局处理地王决定一出,随即引起市场重视。

本报从广州国土房管局获悉,从2007年下半年起至今,广州累计收回闲置土地近27平方公里。对此,广州国土房管局方面表示“(广州)是全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一”。

比如实行公开出让经营性用地的竞买保证金制度,一般为出让地块底价的10%；土地成交后,第一时间现场与竞得人签订出让合同,起算支付出让金和动工开发期限；受让方迟延支付地价的,按每日1‰征收违约金,迟延支付超过半年的,出让方有权单方解除出让合同,没收竞买保证金,并可向违约责任人追偿土地重新出让后的成交差价。

广州市房管局副局长黄文波称,从今年起,要求竞得人在土地出让后缴纳定金,一般为成交价款的10%,受让方违约的,按“定金罚则”处理,没收定金,并可要求受让人赔偿损失。

在黄韬看来,接下来的土地交易市场,由于国家放出调整房市的信号、政府加大了对已有地王的处理力度,加大了土地供应量以及整体市场的不稳定性加大等因素,应该不会出现整体市场的地王,而且价格也会趋于合理化,应该不会如上半年一般疯狂。

(作者：张岚)