国家将天津打造为我国经济增长的第三个增长极的目标显而易见。天津城市的快速发展和经济中心的大力建设,无疑会给天津的城市土地带来巨大的升值空间,为天津房地产持续有效需求提供有力保障。

一、天津地市平淡

2009年上半年,天津市土地交易一直比较“平淡”,和北京、上海、杭州等城市“抢地”大战形成鲜明对比。

根据思源经纪统计,1-6月,天津市推出土地452幅,共2721.48万平方米,总成交量为2450.57万平米,同期土地供求比约为1.1:1,土地市场整体供求较为平衡。其中,推出住宅用地723万平方米,尽管同比减少16%,但仍居全国首位。价格方面,天津住宅用地成交价格在3月达到顶峰后开始回落,在经历了2个月的持续下跌后,价格出现回升态势。6月天津住宅用地推出价格重回千元关口,但没有地王出现,土地溢价率较低,住宅用地楼面地价为1174元/平方米,环比上涨84%。

相距120公里,一边是北京地王频现,一边是天津土地市场平淡,原因何在?

二、天津:北方经济中心

《北京城市总体规划(2004年-2020年)》的出台,首都北京的城市定位发生了改变,“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”已成为北京市的城市发展目标,而国务院批复同意的《天津市城市总体规划(2005-2020年)》则提出,未来15年,天津要以滨海新区的发展为重点,逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

国家将天津打造为我国经济增长的第三个增长极的目标显而易见。

三、天津土地市场为何波澜不惊?

在其他重点城市的土地市场忽现火热现象的时候,天津土地市场却在“闹中取静”中自然生长,未现“抢地”现象,主要有以下几方面原因。1.土地供给量宽裕,管控出口多

上半年,天津市供给土地452幅,共2721.48万平方米,远远超过其他重点城市。充足的供给量缓和了土地需求的激烈竞争,土地的供需矛盾尚未在天津大规模显现。

除了供给量的保证,天津的土地收储模式也有助于平稳土地市场。与北京的待出让土地全部由土地收储中心管控的模式不同,天津市除了收储中心外,一级开发商也参与土地收储的过程,形成了土地出口多元的格局。目前,除土地收储中心外,天津城市基础设施建设投资集团有限公司、天津市泰达投资控股有限公司、天津市房地产开发经营集团有限公司和天津滨海投资集团股份有限公司四家一级开发企业同时参与天津市土地出让,打破了土地供给方的垄断。在这种模式下,不同主体可能在不同时段以不同条件推出土地,具有一定竞争关系,使得土地供给相对平稳,也抑制了土地价格的非理性上升。2.资源仍然被北京吸引

距离首都北京如此之近,既是优势也是劣势。长期以来,由于北京的经济发展水平相对较高,投资环境成熟,北京吸引着大量的资金、人才和资源的集聚,在区域内的竞争中处于优势地位。同时,长期以来,天津的产业结构与北京相似度高、互补性弱,造成了竞争大于合作的情况,难免抑制了天津的发展,压缩了其土地的升值空间。

然而,这种局面必将逐渐得到改善。随着北京政治、文化功能的提升和经济功能的转移,天津将逐渐显示出与北京城市发展的差异性,互补性逐渐增强,天津与北京的密切合作将成为打造环渤海城市圈的必然趋势。3.目前地块的区位优势尚未显现

微观来看,上半年天津土地市场未见升温也与出让地块本身的属性有一定的关系。从供应土地用地性质方面看,工业用地占总供应量的67%,居住用地占27%,商业和综合用地供应量较少,造成了土地成交均价较低。从土地供应区域分布来看,2009年上半年,天津市土地供应主要集中在郊县市场,占到了全市土地供应总量的46%,供应土地面积接近1300万平方米。由于这些地块目前的区位优势并不明显,各种生活配套设施还不完善,项目利润空间不大,难以引起开发商的兴趣。但是,其中大部分土地位于各区域新兴开发区,在未来将会显示出巨大潜力。

四、天津房地产业空间诱人

不同于北京“摊大饼”式的城市发展规律,天津走的是“百花齐放”的发展路线。在《天津市城市总体规划(2005-2020年)》中,天津市提出了“一轴两带三区”的空间布局结构,并明确提出以中心城区和滨海新区核心区为主副中心,建立由主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系。同时,天津市规划建设11个新城,旨在优化产业布局,增强发展动力,全面提高竞争力,形成城市多级增长的格局。

天津城市的快速发展和经济中心的大力建设,无疑会给天津的城市土地带来巨大的升值空间,为天津房地产持续有效需求提供有力保障。1.快速城市化催生房地产有效需求

2009年上半年,天津生产总值仍达到3154.85亿元,GDP增长16.2%,处于全国最前列。

人均GDP800—8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段。2007年天津市人均生产总值已经超过5000美元,天津市进入了房地产业的高速发展时期。国际经验表明,当人均GDP达到3000美元以后,住房需求快速增加,且增长速度随经济发展程度的提高而加快。由此看来,天津居民住房数量快速扩张将是一个明显的趋势。2.空间扩张推动城市土地市场发展

天津市的新城建设将会填补原有城市空间的空缺,使城市布局更加紧凑、合理,提高土地利用效率。伴随着新城的规划,城市土地开发、城市建设活动将会蓬勃发展,土地市场大有发展空间。3.产业集聚创造房地产业需求

新城的出现会产生集聚经济,使得产业活动、人口、经济向新城空间集聚,因而对城市活动的空间需求急剧增加,引致房地产的需求急剧增加。

天津市的11个新城都根据自身的比较优势制定了自己的主导产业规划。其中,武清新城的现代物流业,宁河新城的加工制造业、商贸物流业,西青的汽车工业,津南新城的电子信息业、都市轻工业等等,都位列前不久出台的十大产业振兴规划；另外,文化创意产业振兴规划的推出,也将为团泊新城体育产业、创意产业的发展提供有力的支持。

坚实的产业基础和政策的大力支持必将推动天津新城各主导产业的迅速成长。

五、布局天津,时机已现

目前,天津的城市土地市场、房屋市场的发展不能与其北方经济中心的城市定位相适应,随着整体规划的落实,天津房地产市场的发展必将在近年内有所飞跃。1.多家知名开发商布局天津

万科集团于1992年便进入了天津市场,是在天津发展历史最早,发展状况最好的外地企业。公司最初以发展写字楼、公寓等商业大厦及贸易投资为主要利润来源,1993年开始发展住宅小区建设,万科一些项目的开发已经带动了周边区域的经济发展。

除万科外,香港的新世界集团、阳光100、大连万达等开发企业也已布局天津。2.“大”地块的规模经济和品牌效应

上半年,天津市推出的土地以“大”为主,仅6、7两个月,土地面积超过10万平方米的地块就有21宗。对城市而言,大地块统一规划开发,有利于局部区域内土地资源的整合,提高土地利用效率；就开发企业而言,对大地块进行开发有助于形成规模效应,掌握区域市场价格的话语权,提升企业知名度。3.地价尚未触顶,具有升值空间

上周的思源视点提出,一线城市的地价已经经历了二次触顶,其土地价格的“上限”逐渐清晰。而大多数二线城市的土地价格尚没有见顶,仍然具有较大的升值空间。北京6月26日完成交易的奥运村乡地块楼面地价15217元/平方米,而当时该地块周边二手房价格在15000元/平方米至18000元/平方米之间；上海宝山高境地块以9053元/平方米的楼板价成交,而宝山淞南高境板块的在售房价仅12000元—13000元/平方米左右。一线城市再度显示出面粉贵于面包之势。而在大多数二线城市中,土地价格与周边房价相比相对理性,待开发项目的利润空间较大。就天津而言,津红丁(挂)2009-026地块以4000万成交,折合楼板价2713元/平方米,与周边在售楼盘的8000-9000元/平方米的项目售价相比,有较大的升值空间。

天津市正处于城市高速发展期。可以确信,北方经济中心形成的过程中,将带来大量房地产发展的机遇。

(作者：陈怡)