●写字楼、商业与住宅走势背离

北京统计局数据显示，2009年上半年北京整体住宅市场预售房屋销售面积达到674.7万平方米，较去年同期的272.9万平方米同比上升147.23%。另据不完全统计，尽管七八月份北京住宅市场成交量较前几月有所下降，但与去年同期相比仍然有较大幅度的上涨。

在成交量大幅上涨的同时，住宅的价格也创出了历史新高。北京房地产交易管理网的数据可见一斑。北京住宅市场的平均交易价格在6月份已经上涨到13303元/平方米，相比1月份的10438元/平方米的价格，上涨了27%。七八月份住宅价格仍保持升势，价格已经突破了14000元/平方米。

在住宅市场走出火爆行情的同时，北京的写字楼和商业地产正经历着寒冬。数据显示，由于市场需求短期内难有大改观，在市场存量不断累积加大的背景下，甲级写字楼空置率还在不断上扬。

世邦魏理仕在其报告中称，北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示，该区域的空置率甚至已经达到了38.4%，而且还有上升趋势，今年二季度CBD的空置率环比上升了1个百分点。

随着空置率的上升，持有人之间的互相价格竞争在所难免。北京高力国际咨询与研究部的数据显示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金价格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅达39%，几乎接近2006年底132.04元/平方米/月的水平。

在整体经济没有走好之前，商业地产的租售情况也不乐观。据高力国际的数据显示，二季度，北京中高端购物中心整体空置率从17.21%小幅上升至17.67%。北京中高端购物中心首层租金为每月每平方米681.05元，环比下降4.3%。降低租金是保持现有品牌入驻率和在竞争中吸引新客户所能采取的最直接有效的方法。但是萎缩的需求及市场定位的同质性降低了减价成效，一些商圈的入驻率与租金同期下降。

●写字楼和商业缘何受冷落

中国房地产研究中心的分析认为，与住宅市场不同，写字楼市场和商业地产与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对办公楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。

除了上述宏观经济的因素之外，在写字楼和商业地产实际交易中的财政和信贷政策也没有像住宅那样给予倾斜。北京顶秀置业董事长刘新虎认为，在购买写字楼和商业地产时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收较高的税，这些都大大抑制了写字楼和商业地产的投资需求。这也是造成写字楼和商业地产与住宅走势背离的原因之一。

●商住背离说明房地产市场并未整体复苏

房地产市场若要真正复苏，不仅是在住宅的成交量和价格上走好，更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

中国房地产研究中心的分析认为，由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼和商业市场在近期不会很快活跃起来。2009年甲级写字楼的需求量较2008年将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的需求量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性，甲级写字楼的需求量在近几年很难回升到2006年和2007年的高水平，2010年预计需求量会在30万平方米左右，未来2到3年回升势头也会比较缓慢。

(作者：周宏)