1949年-2009年，六十年弹指一挥间。我们今次所要追溯的，是杭州这个美丽的城市数十年来居民住房条件不断改善和提高的发展轨迹。

从1978年杭州人均居住面积只有3.8平方米，到本世纪初的10.6平方米，再到2008年一跃而至29.83平方米，一路行来，人们居住状况的变化用惊鸿巨变来形容一点也不为过。

那些存放在人们心底深处关于家的温暖的舒适的放松的梦想，正在一点点清晰起来并照进现实。

公房时代流行调房

后期商品房购买热情已然汹涌

用浙江省城市科学研究会秘书长陈洁行老教授的话来概括，“20世纪后50年是杭城民居从形式到质量发生根本性变化的50年”。从上世纪50年代的简陋平房，到60年代的3-4层砖混房，到70年代“方盒子”的见缝插针，再到80年代的开始讲究方便舒适，其巨变程度可见一斑。

上世纪50年代，杭州进行了史无前例的民居新建和改建工程，住房建筑面积成倍增长。1950年，由杭州市总工会组建，分布在秋涛路馒头山、刀茅巷、娑婆桥、拱宸桥、武林新村等地的第一批工人住宅一千套，首先解决了住在茅棚泥墙等恶劣条件下的工人先进分子。

进入60年代以后，住房的层数提高到3层或4层，结构多为砖混，屋面多数还是坡顶，盖平瓦。这个时期建造的房屋，有代表性的如延安新村的12幢4层砖混结构住宅，为一梯十户，公用厨房和厕所。至70年代后期，开始建造单元式成套住房，每户有独用厨房、厕所、阳台，居住条件得到了很大的改善。大量的“方盒子”住房，从那时开始代替坡屋顶。

从80年代开始，杭州的民居建设进入了新的发展时期，实行统建方案，在方法上采用旧城改造和开发新的住宅小区并进，每年建成上百万平方米的新住宅。房屋的居住功能已从过去的“分得开、住得下”，变为追求“方便、舒适”，成套住房基本上做到了水电到户，厨房、厕所、阳台独用，起居室与卧室分开，出现的代表性民居为大关居住区、潮鸣小区等。

而如果以楼市的发展阶段来划分，那么1993年以前的杭州楼市主要表现为“公房时代”，房地产开发更多地带着城市建设、满足职工居住目的而展开，“老十八家”房产企业承担了大量的城市开发任务，同时楼市开始萌动。

公房时代最初火暴一时的，是有着时代烙印的住房调换交流会。在那流行物物交换的年代，房子也不例外。第一届全市住房调换交流会是在1979年4月举行的，1980年8月举行的第二届调房大会则显得更为有声有色。据当时统计，为期7天的调房大会共接待22801人次，新登记调房者2084户次，调换成功的有127户。

不久之后，房交会也开始悄悄登上历史的舞台。1986年4月19日，杭州市首届住宅展销会在市工人文化宫开幕，历时七天。会上展销的住宅约有1000套，建筑面积达5万平方米，并已开始似模似样熟练运用建筑模型沙盘、图片、样品间等销售道具，最终共成交商品住宅200套，这在今天来看都是一个不错的成绩。

九十年代艰难跋涉

国家宏观调控经历从收到放

告别公房时代，1993年至1999年，杭州楼市开始进入艰难跋涉期。在这一阶段中，一方面市场化运作的公司开始出现，另一方面，国家开始宏观调控，市中心外销房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房等各类房产品开发并存，房产企业经历了非常艰辛的过程。而综观这一阶段房地产市场政策环境的变化，国家的宏观调控也走过了一个从收到放的过程。

对于刚刚处于青春期的房地产业来说，1993年7月开始的那次宏观调控无疑是严厉并且立竿见影的。时任国务院副总理的邹家华，在全国建委主任、建设厅长会议上清晰地发出了加强房地产行业宏观调控的要求，作为房地产业“血库”的金融市场随即开始整顿。

面对这样一次严厉的宏观调控，杭州的房地产形势和全国大势一样，经过一段时间的低迷之后，进入一个较长的盘整阶段。但即便如此，统计数据仍然显示1993年杭州市房产交易成交额6.35亿元，比上一年增长212.81%。似乎早在那个时候，杭州楼市就埋下了“狂飙突进”的潜在因子，并在多年以后一直“笑傲江湖”。

直到1997年下半年，在契税减半等政策利好的驱动下，杭州的房地产销势见底回暖，城西的桂花园系列、湖畔花园、金都新城，以及城东的南肖埠小区都出现了旺销现象。1997年12月举行的浙江省房地产展销会更是如火如荼，商品房成交量达463套，成交金额9763万元，成交量之高出人意料。

1998年1月起，新房产证开始启用。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》在内的房屋权属证书，成了权利人拥有房屋权利的惟一合法凭证，也给购房者吃下了定心丸。

而直到1998年7月才宣布的“全国城镇停止无偿实物分房”这一政策，早在3月份就在坊间广为流传。这导致许多单位赶紧采取购房行动，从而导致杭州房地产在三、四月份出现了空前的销售热潮。在市中心，尤其是在次市中心，许多楼盘月销售额都在1000万元以上。此外，3月份杭州东河沿线改造工程房屋拆迁正式实施货币安置试点，也使得上千户的被拆迁人有条件“以旧换新”，购买商品房，于是开发商一度大做拆迁户的文章。

1999年则是新政策出台最多的一年，该年6月，《杭州市市区房改房上市交易管理试行办法》正式出台，杭州市22万套房改房拥有量使之成为一个市场的热门话题，此后杭城放开二手房公积金贷款及抵押贷款办法也相继公布。同时，经济适用房也撩开了面纱。作为安居房向经济适用房过渡的一年，杭州市明确1999年经济适用房上市供应量为4.2万平方米。

最近十年狂飙突进

杭州人均居住面积超出宜居城市标准值

1999年至今可谓是杭州楼市的迅猛发展期，一路从泥泞走到了美景。在这一阶段前面的五年中，实物分房取消，国家出台许多扶持产业的政策，杭州楼市迅速发展，许多企业获得积累并积极扩张，房产品质也突飞猛进，同时市场也处于迅速规范之中。其后五年，随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业都变得比以往更理性，这也即将成为今后楼市发展的主基调。

随着上世纪末实物分房的停止和“集团购买”的消失，个人购房的浪潮汹涌而来，以至于2000年的杭州一口气开了四次房交会，每一次都火暴异常。四次房交会现场成交商品房累计达6256套，成交额超过31亿元。据市房管局统计，2000年杭州房地产成交量为3.67万套，成交面积达816.20万平方米，成交金额达240.9亿元，全部创下历史新高。

2000年后，杭州开始比较固定地每年举行两次房交会，5月份一次，10月份一次。在后来几年里，一年两次的房交会一如既往地火暴着。而且，每开一次房交会，杭州房价就应声而涨，被称为“房交会效应”。

杭州地产的“狂飙突进”并没有在2003年和2004年停止。虽然2003年的非典和2004年的宏观调控都曾使杭州楼市的势头一度受到抑制，但之后仍然再度井喷。2004年10月的第五届人居展又被摩肩接踵的市民围了个水泄不通，四天共有37.30万人参观，实际成交面积约20.20万平方米，实际成交金额约14.50亿元；二手房实际成交面积13965.91平方米，实际成交金额1.034669亿元，成交情况相当可观。

在2004年行将结束的时候，杭州正式开通了透明售房系统，试图在某种程度上遏制开发商通过销控手段来人为制造“房荒”的情况。这也在一定程度上为杭州楼市定下了理性的基调。其后杭州楼市依然勇猛，并在2007年继续大幅上扬，之后又在2008年年底、2009年年初经历了从初春到寒冬再到盛夏的惊天大逆转。

而如果从数据上来看，这一阶段内杭州的人均居住面积有了大幅度提高。本世纪初，杭州市区居民人均居住面积仅为10.6平方米，随后呈现明显的逐年上升趋势，至2007年、2008年分别提升至28.78平方米和29.83平方米，已经超出我国《宜居城市科学评价标准》中人均居住面积26平方米的标准值。

(作者：陈贲 李颀拯)