对于自住需求的人群或已失去购买价值

本报北京讯（记者王松才） 中大恒基８月１７日提供给中国经济时报的统计数据显示：上周北京市通州区天时名苑、Ｋ２海棠湾、世纪星城、龙湖。龙湖花墅香醍４个项目开盘，且第一次出现新开楼盘均价全部过万元的情况。

“目前通州的商品房供应已经进入万元时代。”中大恒基市场部经理张大伟告诉本报记者，继７月通州区开盘均价达每平方米９８７５元以来，８月上半月通州开盘均价已升至每平方米１０８６０元，单月上涨达１０％。Ｋ２海棠湾更是把价格调到了每平方米１２０００元至１３０００元，而该项目在７月２０日均价仅每平方米１００００元；天时名苑开盘价在每平方米１１０００元；世纪星城均价在每平方米１００００元，较上期每平方米上涨千元。八哩岛从６月的每平方米８０００元上涨到目前的每平方米１０５００元。６号线及八通线沿线除土桥等少数区域外均已过万元。

“通州商品房供应均价每平方米１０８６０元，超过年初的每平方米７２５０元，上涨幅度达４９．８％。远超全北京平均涨幅。”张大伟说。

张大伟介绍，通州商品房目前租售比已经达到１∶６５０，成为北京泡沫化最明显区域之一。通州商品房供应平均总价达１１０万元，而租赁均价在每月１７００元左右。一套房子租赁收回成本需要５４年，而一套房子虽然有７０年产权，但目前的商品房质量大部分仅能使用３０年左右，与全市的租售比相比，通州区域目前的泡沫要更加明显。

二手房方面，通州二手房的成交量、平均成交价格今年来持续上升。目前二手房均价达每平方米８８５０元，与年初均价每平方米６５８０元相比上涨幅度达３４．５％。在昌平、大兴和通州三个近郊区县中通州成交量占据第一，并已超过了城八区中一些城区的成交量。７月份通州的成交量比１月增长幅度达２７２％。

通州二手房因为大部分品质比较好，所以在商品房均价已经过万元的情况下，价格不到９０００元每平方米且有装修、社区成熟的二手房市场买方看好者仍很多，使得房价走势继续坚挺。相比之下，卖方心态在７月来则出现了明显变化，心理价位明显提高。房源少成了制约通州二手房市场发展的最大瓶颈。据统计，通州二手房市场供需比例平均达１∶５。

“虽然７月前通州价格、成交量双涨，但是８月上半月本区域已出现价涨量跌的现象。价格飞涨，二手房业主惜售等因素使本区域的需求开始外流。”据张大伟介绍，本来通州需求中８５％为在北京ＣＢＤ区域工作的年轻人，而总价达上百万元的房子已经使能够接受这一价格的需求转移到东五环区域，而承受力较弱的需求则转移到河北燕郊等区域。在燕郊花５０万元即可购买品质等同于通州１００万元的房源，通州房产对于自住需求的人群来说已经逐渐失去购买价值。