在住宅设计寿命50年当中，修缮、加固、维护可以延缓老化的过程，而住宅专项维修资金无疑是负责这些功能的“小金库”，但在目前，关于这项基金的如何使用上，还存在诸多疑问。

“维修房子可以动用公共维修基金，可维修资金怎么用？”谈到正常维修可以延长住宅使用寿命，不少居民向《广厦时代》提出这样的问题。根据有关统计数字，截止到今年2月，北京全市共收住宅专项维修资金188亿元，但只有158个小区使用了3073万元的住宅专项维修资金。是什么原因使得维修基金不被人们所了解，维修基金应当如何使用？日前，《广厦时代》就此采访了有关部门。

专项维修资金 划定了使用范围

《广厦时代》了解得知，市民习惯上称作的公共维修资金，“学名”叫专项维修资金。在2006年北京市建委等4部门发布《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》（以下简称“《办法》”）后，2002年市国土房管局《关于印发北京市住宅公共维修基金使用管理办法的通知》同时废止，“公共维修基金”也就有了新名字：专项维修资金。

“并非房子所有的修缮都可以用专项维修资金。”当我们以市民身份致电北京市物业服务指导中心，工作人员这样说，维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程。一方面，物业共用部位共用设施设备，是指属全体或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备，“如基础、承重结构、电梯等，自家住宅的小修小补不包括在内”；另一方面，物业共用部位共用设施设备的维修工程，是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。“至于正常维修养护和中修、大修的区分，目前还没有明确界定。”

维修资金使用 业主说了算

根据《办法》规定，维修资金使用管理遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”原则，简单来说，在专款专用的前提下，“业主决策”也就意味着维修资金的使用由业主说了算。

同时根据这一原则，业主大会成立后，经业主大会决议，由业主委员会在银行开立账户，存储维修资金。至于开户银行，由市建委通过招标方式确定，供业委会选择。“北京目前确定了民生银行、光大银行、建设银行、招商银行、北京银行、交通银行、中信银行7家银行。”

另据了解，在住宅小区没有成立业委会之前，居民缴纳的专项维修资金由市居住小区管理办公室，即市小区办代管。业委会成立后，和市小区办签订移交协议，并由小区办在7个工作日内将小区业主的维修资金划转到业委会账户。市物业服务指导中心工作人员告诉我们，具体划转流程可以登录“北京市专项维修资金管理系统”查阅，“小区绝大多数甚至全部业主都缴纳了专项维修资金，才更方便实际操作。”

“居民如果想更方便地使用专项维修资金，首先应该成立业主大会，选出业委会。”一位业内人士这样说，“有了业委会，经过资金移交，专项维修资金就直接归业委会自己管了，而不是在别的部门手里了。”

同时，根据专款专用和业主决策两个原则，“维修工程涉及多少业主，就由多少业主投票”。即涉及全体业主的维修工程，须经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过；涉及部分业主的共用部位、共用设施设备的维修，须经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。“而投票权由业主所拥有的建筑面积和业主户数共同决定，面积和户数都达到三分之二才能通过。”市物业服务指导中心有关人士说。文/张旭

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《住宅专项维修资金管理办法》中关于住宅共用部位和共用设施设备的定义

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。