买房是人生的一件大事，所以在这上面，一定要注意可能造成的损失，和减少不必要的麻烦。湖南居安律师事务所江辉律师做客晚报咨询厅，特为读者支招解惑。

　　律师购房提醒火眼金睛明辨商品房

　　江辉律师从事民商事纠纷处理已经有多年的历史，处理过的商品房纠纷也是形式多种多样，数不胜数，很多纠纷的起源就在这薄薄的一纸合同中。所以江律师一开始来到晚报咨询厅，就透过本报提醒广大购房者，签约前一定要注意的三大事项：

　　第一，签约前，购房者要严审售房方的主体资格，即验五证。房地产商在预售商品房时应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，这五证中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，市民购买尚未竣工的期房前，一定要确认五证齐全才能签订合同或付款。

　　第二，签订商品房买卖合同的同时，一定要进行网签。网签是购房合同的备案，能有效杜绝一房多卖的现象，是购房者维护权益的有效保障。江辉律师特意提醒购房者，网签含有密码，这个密码一定要自己设定并保管，不能让开发商“代劳”。否则密码在开发商手中，开发商如果修改合同内容，可能会造成消费者的财产损失。

　　第三，代理销售公司口头承诺莫轻信。现在的开发商一般委托专门的销售代理公司销售商品房，一些无良的销售公司卖房时可能随意做出空头承诺，如小区会建大型花园、豪华游泳池，有的开发商也不知情，事后不予承认。对此，建议购房者一是要搞清售楼人员的身份，二是最好不要轻信口头承诺。有要求、有想法，最好明明白白写进合同，对待口头承诺也要适当留一手，不妨将这些美言留在录音机里，或者将宣传页、沙盘拍照保留等。

　　买卖购房指标产生纠纷怎么办？

　　昨日下午，李女士打来晚报咨询厅第一个电话询问：“朋友两年前将单位的购房指标转让给我，现在房价涨了，朋友反悔了，我该怎么维护自己的权益？”

　　江辉表示，转让购房指标是存在风险的，法律对此设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，还要看单位在政策上有没有硬性规定禁止买卖指标房。如果单位没有明确禁止，双方签订的转让合同才有法律效力。

　　江辉律师了解到，现在李女士是处于“借名买房”的情况下，所以才导致出售指标的人反悔。因为购房双方都是熟人，江律师建议双方最好采取协商的方式解决此事，如果实在协商不了，李女士还有两种选择途径。一是李女士到法院确定指标转让合同有效，请求法院依法判决双方履行这个协议，另外如果房子因为收据署名问题确实拿不到，李女士可以请求法院依法判决对方赔偿自己相应的经济损失，如转让费、已支付房款以及利息，由于对方违约行为造成的房价差额等损失。

　　江律师对此提醒，购买指标首先要查清房产性质。例如经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致合同无效。购买指标时，最好聘请专业律师拟定购房指标转让合同，从而可以避免较大法律风险的出现。有可能的话，最好请建房单位在指标转让合同上盖章，予以认可，确保万无一失。

　　遭遇“一房多卖”购房者应如何处理

　　“开发商一房多卖，房子超过交房期限一年了，但到现在仍没拿到钥匙。”王先生打来电话义愤填膺，他致电晚报咨询厅，请教如何处理这个纠纷，维护自身权益。

　　江辉律师表示，一房多卖是开发商违约在先，购房者一定要运用法律手段，通过仲裁或起诉的方式维护自己的合法权益，并有权要求开发商赔偿已付购房款一倍的赔偿金。

　　江律师提醒，为了预防遭遇一房多卖的情况，购房者在签订购房合同后一定要进行“网签”，在网上备案登记。这样市民如果真的碰上一房多卖的情况，在网上备案登记的购买者具有更大的合同效力。市民在签订购房合同前，最好也要上网查看该房产是否备案登记，避免碰上一房多卖，减少经济损失。

　　婚后购买的商品房可以转为个人财产吗？

　　王女士昨日下午来到晚报热线服务中心，面对面咨询江律师：“我和先生已婚，准备全款在外地买套商品房，我想转到自己名下作为个人财产，这可行吗？我们该如何办理相关手续？”

　　江律师表示，夫妻婚后购买的商品房，不管房产证是登记在一个人名下还是两个人名下都属于夫妻共同财产，所以王女士想将该房产登记在自己名下作为个人财产，可以签订一份婚内财产分配协议约定该房产归其个人所有，并最好能到公证处对该份协议进行公证。

　　江律师提醒：“虽然协议书只要自愿签署，不进行公证都具有法律效力，但是在公证处公证后，协议书更具法律效力，也可避免日后牵涉其他财产纠纷。”