土地问题,是富力地产(02777.HK)董事长李思廉无法回避的。

8月20日,富力地产公布截至今年6月底止中期业绩,营业额上升11％至46.6亿元(人民币,下同),不过净利润却下跌了90％至1.6亿元。导致净利润下降有两个原因,一是上半年仅交付了全年可竣工可售面积的20％,二是某些项目的毛利率因为售价下降或建筑成本上升而从08年同期的36.1％下降为30.2％。

另一个重要原因,就是因为富力地产与佛山市国土资源局,就位于佛山市东平新城裕和路以北的一幅地块达成终止协议,富力已缴纳的竞买保证金2.412亿元被视为终止协议的补偿,不予退回。

李思廉在接受包括本报记者采访时说,金融危机之后如果把公司的大部分资源投资在商业地产,会比较吃力,所以才决定退还佛山地块。

李说,广州白云区云祥路的地块,未开工的真正原因是,地主方至今未能向交出地块,导致富力不能与广州市政府完成交易。截至2009年7月31日,富力的总土地储备为总建筑面积2,322万平方米。

根据富力地产的业绩报告,今年上半年度录得协议销售额127.6亿元,合共销售了134万平方米的可售面积,由于在今年前6个月已实现全年协议销售目标逾50%,因此上调全年销售目标至23亿元。

虽然希望回归A股的愿望至今未实现,不过,富力仍然融资有道。

“我们递交的发行不超过人民币55亿元公司债券的申请,已于2009年7月获得中国证监会有条件的批准。”富力地产董事长助理陈志濠透露,计划今年三季度发行公司债券。

按照富力地产提供的数据,截至今年6月底,富力的净债务权益比率已经从去年底的123.8％降为110.3％,目标是到今年底降到80％。

保持审慎乐观的态度

《21世纪》:在2007年12月以47.05亿元取得的佛山地块,为什么会退还?

李思廉:佛山的地块是我们在2007年买的,这块地的商业面积超过70％,比较大。我们有退地的打算,是因为经历了2008年的金融海啸,市场存在很多不确定因素,觉得公司如果把大部分资源投资在商业地产,会比较吃力。所以我们与佛山市政府进行了友好协商,佛山市政府也支持我们的退地决定,把2.412亿元的定金赔偿给佛山市政府,这个也影响了我们上半年的净利润。

《21世纪》:你提到如果把大部分资源投放在商业地产项目会比较吃力,那么目前商业地产在富力地产的整体业务中所占的比例有多大?

李思廉:商业地产的收益,占富力的整体收益很小,但我希望未来三年,商业地产占富力的投资和收益的比率都在20％左右。因为商业物业的租金和前期的稳定期比我们预计的时间要长,所以我们保持审慎乐观的态度。

《21世纪》:近期广州市国土房管局宣布有5宗高地价用地尚未动工开发,且欠缴土地出让金,其中就包括富力在白云区云祥路的地块。

李思廉:关于广州的地块,真实的情况是,由于地主方未能向我们交出地块,导致我们不能与市政府完成交易。如果能成功完成征地,就会着手开发。不过这个地块的合同总额不大,只有1亿多元。至于广州地块何时能够完成交接,估计今年9月会有明确消息出来。

《21世纪》:日后在购买土地方面的计划,是否会受到佛山地块事件的影响而改变方向,还是以住宅用地为主?

李思廉:其实大部分的发展商都是以住宅用地为主,而佛山的地块比较特殊,所要求商业的比例比较高。买地对于房地产公司来说是最重要的一环,我们会在适当的时候增加土地储备。在过去几个月,地价比较高,大部分的民营企业都有所犹豫。

在我们现有土地储备中,约有40亿元的地价未付,在2009年剩下的4个半月,需要支付20亿元左右。我们目前在重庆有几个项目,其中在大学城的地块面积比较大,买地时地价便宜,楼面均价300多元。我们不是不想在广州买地,与土地的供应有关,我们的土地储备中有17％在广州。我们也

一直密切关注广州的地块情况,希望今年内有好消息公布。

楼价短期稳定

《21世纪》:最近你们以高于底价

一倍的价格,竞得北京广渠门地块,你是否觉得这个价格偏高?日后是否会更多以协商的途径去取得地块?

李思廉:取得土地的途径与市场变化有关,比如去年市场好像碰到世界末日,就没有了协商这个途径了。而今年的房价上升,发展商又开始活跃买地。其实,所有企业都不愿意高价买地的,富力的看法比较简单,不会去预测两年后的市场好或不好,是用目前市场的价格去考虑地价是否合理。

北京广渠门的地块,按照目前市场价格,由于富力城位置比较好的二手房成交价约为每平米2.5万－2.6万,希望新地块的一手楼,将来的售价在2.8万到3万之间,这个已经接近我们的极限价格了。

所谓“地王”问题是见仁见智,大部分的地王都在国有企业的手中,要等两三年之后才知道高价取得地块的做法是否正确。

《21世纪》:你怎么看下半年的楼价走势?

李思廉:从今年初到现在,全国的楼价都上升不少,个别地方从低价反弹了20％－30％,平均上涨了百分之十几到百分之二十。我们也通过各种渠道听到,中央有些措施控制楼价,比如对房地产商的借贷更为严格,对买二套房的买家的财政审核更严格等。政府希望起到冷却作用,但经过2008年的经济疲弱,政府对于这个问题也很小心,暂时看来不会有激烈的动作,相信发展商在楼价和买地方面也会自律。我估计楼价短期内会保持稳定。

(作者：谭璐)