■2013年房地产调控成效的判断标准应从追求“抑制房价”这一短期目标，逐渐过渡到追求市场长期平稳健康发展这一长期目标，政策措施也要作相应调整

　　■业内人士预计，如果2013年房价出现较大幅度的反弹，或许仍会有新的、更严厉的调控措施出台。其中，房产税的扩大试点被认为是最有可能对市场产生较大影响的政策

　　楼市

　　房价能否继续平稳

　　回暖延续

　　至少在2013年一季度，楼市回暖的趋势还有望延续

　　元旦小长假期间，北京新建住宅签约863套，二手住宅签约181套，合计签约1044套，同比2011年元旦三天的成交量上涨了83.2%。

　　业内人士普遍认为，至少在2013年一季度，楼市回暖的趋势还有望延续，但总体仍将保持稳定。从数据上看，无论是全国还是主要城市的住宅销量，同比均呈现明显回暖迹象。

　　但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断并未十分乐观，仍保持了相对谨慎的态度。体现在各房企近期的经营策略上，在供应、定价方面总体倾向平稳。

　　住房需求的释放则与房地产调控息息相关。近期无论是中央经济工作会议还是住房和城乡建设部的工作会议，都传递出继续坚定不移搞好房地产调控的声音，并且限购、限贷这两大核心政策还将继续实行。调控政策的常态化已经被市场广泛认可，这意味着投资投机性需求仍将得到有效遏制，整体住房需求释放仍以刚性住房需求为主，会比较稳定。因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。

　　在判断今年房价难以出现暴涨的同时，业内人士也普遍认为，推动房价上涨的因素仍然存在，要实现楼市的持续稳定，矛盾复杂、压力不小。

　　市场面上，从近期部分开发商公布的2012年销售数据看，多数达到或超额完成了年初制定的销售计划，同时资金压力也大大缓解。这使得开发商以价换量的动力不足，因此降价促销力度明显减弱。

　　供求面上，由于前两年楼市成交低迷，导致土地市场持续冷清，开发商拿地不积极。从整个2012年全年数据看，房地产投资增速和新开工面积同比都有所下滑，这将对未来市场供应产生一定影响，在一些区域可能形成新一轮的供不应求。更为尴尬的是，去年下半年以来，土地价格和溢价率都明显上涨。土地供应少、地价成本高，开发商的定价也会水涨船高。

　　部分城市实施的住房限购，作为一项行政措施，在短期内起到了明显效果。但随着调控的持续深入，限购等行政手段的负面作用将会逐渐暴露。受限购影响的住房需求越来越多，有可能加剧市场潜在的供求不平衡。从近两年的调控实践看，信贷政策成为影响楼市的关键政策。如果2013年信贷政策进一步宽松，住房需求入市的步伐会继续加快，供求矛盾带来的压力也会更加突出。

　　政策面上，从去年下半年以来，坚持楼市调控不动摇的决心被反复重申，但并没有出台更多更有力的政策措施，相关信息对市场的影响也在减弱。住建部部长姜伟新日前强调，当前一些地方有放松调控的情况出现，一旦因放松调控导致房价过快上涨，住建部和监察部将对其进行约谈甚至问责。并表示有关部门始终紧盯市场变化，研究相关政策储备。业内人士预计，如果2013年房价出现较大幅度的反弹，或许仍会有新的、更严厉的调控措施出台。其中，房产税的扩大试点被认为是最有可能对市场产生较大影响的政策。

　　稳定预期

　　加快构建“稳定可预期”的房地产市场调控政策体系

　　近期市场出现回暖，人们对房价暴涨的担心立刻多了起来。这说明尽管严厉的调控政策已经持续了3年，但一些城市住房供应不足，尤其是适合刚需的普通住房供应不足等结构性矛盾依然存在，促进市场长期平稳健康发展的体制机制尚未形成。在楼市调控任务艰巨的情况下，2013年房地产调控成效的判断标准应从追求“抑制房价”这一短期目标，逐渐过渡到追求市场长期平稳健康发展这一长期目标，政策措施也要作相应调整。

　　在近期举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新首次提出，2013年要加快构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系，并强调“逐渐以市场手段代替行政措施”。

　　专家认为，要构建“稳定可预期”的房地产市场调控政策体系，关键是要在完善住房市场机制的层面下功夫。下一阶段的调控，应在坚持住房市场化基础地位的同时，改革创新市场运行机制，充分激发市场的竞争活力。比如形成多元化的住房用地供应主体，减少卖方垄断。降低单宗住房用地规模，削弱开发企业单个项目的区位垄断优势，加大竞争力度以形成合理的住房价格。

　　同时，要在发挥住房居住属性的层面下功夫，在需求端完善信贷税收等经济政策和必要的行政措施，始终遏制不合理住房需求。在供应端依靠规划手段重点发展普通商品住房，增加普通商品房的供应比例，使其成为市场供应的主体。