房价又涨了!与上一轮历时近四年的房价上升不同,2009年的楼市仅用了不到100天的时间,就完成了从触底到反弹,再到个别城市房价重回2007年高位的“过山车”历程。

迄今为止,对房价的实际涨幅,市场仍存在着广泛争议,而房价连续5个月上涨却已成为不争的事实。与上一轮的房地产市场泡沫相比,此轮房价上涨中呈现出了新的趋势。

首先,投资需求逐渐成为推动房价上扬的主要力量。根据人大财经委副主任吴晓灵近期发表的一篇短文分析,我国经济并没有彻底走出“低增长”的状况,企业利润还是下降的,只不过降幅在缩小；但另一方面,今年以来高速增长的信贷投放加大了通货膨胀的压力,尽管由于一些行业产能过剩,商品价格

一时上不去,但这些钱不买商品,就可以买房子和股票。股市和房市的热度,人们都已经有了直观的感受。经济同时呈现出股市、房市热而实体经济“冷”的局面引起了更多的关注和警惕:毋庸置疑,今年以来的经济反弹是令人欣慰的,中国已然成为第一个走出衰退的经济体,但这并不表示此次金融危机带给中国经济深层次的伤害已经消除,实体经济的“冷”意味着很多问题包括通货紧缩、劳动力市场、收入增长、消费信心等都没有得到根本性的改善,那么,房市需求中的自住型需求部分仍然没有得到有效的支撑和恢复,而房价从一季度的触底反弹到二季度的逼近高位,时间如此之短,可以推测出的一种可能就是投资需求的复苏和扩张。对于投资性需求,暂时无法对其进行褒贬,住房是兼具了消费和投资双重功能的资产。投资,本就是住房需求中不可或缺的一部分。

其次,此次房地产投资需求扩张之所以让一些专业人士忧心忡忡,是因为房市的回暖所伴随的银行信贷扩张问题。今年以来,伴随着中央4万亿固定资产投资计划的启动,在适度宽松的货币政策指引下,商业银行的信贷增长突破历史记录。前7个月,新增人民币贷款已经达到7.37万亿元。根据瑞士信贷董事总经理陶冬的分析,目前中国资金的流动性和利率水平都是前所未有的。而在上一轮房地产泡沫当中,人们关注的所谓热钱,主要是指类似于“温州炒房团”这种个体的投机行为,这些钱很活跃,但数量有限；而在此轮房价上涨的过程中,企业资金和地方融资平台成为助推房价的一个重要因素。特别是在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的背景下,投资实业存在着一定的难度和风险,银行的信贷环境又前所未有地宽松,得到了更多贷款便利的企业便倾向于将资金投向短期回报率较高的股市和楼市。资金大规模地进入房市,将可能促使整个房地产市场的供需结构、价格趋势和系统风险的结构性转变,而这一转变对于中国经济未来的影响可能是巨大而深远的。因此,信贷投向,成为监管和市场关注的重点,近期,审计署在常规的金融审计工作外,也正酝酿对银行落实中央宏观经济发展政策情况进行审计,审计内容之一就是信贷投向。

最后,在中国经济面临着诸多不确定性因素的情况下,保增长无疑是当前最艰巨、最紧迫的任务,信贷的激增也是可以理解的,但短期内贷款投放如此巨大,自然引发了人们对于信贷资产质量和银行风险控制程序的担忧,其可持续性也存在疑问。与欧、美等国央行扩大基础货币投放的政策显著不同的是,中国所执行的宽松的货币政策重点在于商业银行信贷环境的放松。同样面临金融危机的冲击,中国的金融机构受到的影响远小于欧美等国的金融机构。因此,当国外信贷市场萎缩乃至冻结的时候,中国的商业银行却积聚了巨大的贷款冲动。宽松的货币政策更多地源自于商业银行的货币创造,而非中央银行的短期投放,这使得央行在货币政策调控上的主动权受到了来自方方面面的掣肘,在经济严重冷热不均的时候,政策方向的选择就出现了一个两难。

不可否认,房市复苏对于宏观经济的回暖是功不可没的,但正如吴晓灵所说,“过度的货币信贷投放对社会而言不是福音”,那么,建立在短期信贷扩张之上的房市增长也并不是一个常态和健康的发展。从长期来看,房地产业和所有产业一样,其发展都依托于实体经济的健康和持续增长,而中国经济倘要重新获得持续、高速增长的动力,根本点在于经济结构和增长方式的转型,而这又需要国民收入分配格局的调整和私人部门消费意愿的系统性抬升,只有居民的可支配收入真实地增加,内需被切实地拉动起来,中国的房地产市场才能摆脱泡沫－崩溃的往复循环,并真正实现由有效需求和价值创造所推动的持续繁荣。

围绕此轮房地产上涨中的诸多问题,本报特别邀请了中国金融40人论坛成员、北京大学国家发展研究院教授黄益平、瑞士信贷董事总经理陶冬、华远集团总裁任志强作深入分析,是为21世纪北京圆桌第228期。

(周慧兰)