房地产宏观调控实施以来，房价已成为搅动老百姓生活、地方政府政绩以及中国宏观经济的焦点。2012年，多个地方出现了放松调控的措施——“一日游”的现象，而到年底，很多中心城市又出现了量价齐升的局面，那么，2012年的房地产的基本形势究竟如何？2013年房地产市场将何去何从？
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受《第一财经日报》专访时称，在限购政策不变且仍实施差别化利率的情况下，2013年房地产市场应较为平稳，不排除交易量及价格小幅回升，但大涨的趋势可能性不大。豪华住宅不宜在现阶段土地有限、住房仍有缺口的时候取消限购。
去年：前低、中升、后翘
第一财经日报：你如何看2012年的中国房地产走势？
任兴洲：简单来说，可以用六个字概括2012年的商品住宅市场运行趋势，或者称为三个阶段，即前低、中升、后翘。商品住房交易量、价格、土地出让和房地产投资大体都呈现这样的趋势。
房地产交易情况特别明显，第一季度比较低，1至4月份开始逐步升高，然后到年末的11、12月份走出了后翘的趋势。
投资变化不是很明显，仍是这样的基本趋势，土地购置年初较低靡，到了中期有所回升，到了年底的时候有明显提高，表明企业拿地的热情开始提升。
日报：为什么去年的房地产市场会出现这样的走势？
任兴洲：前低，主要原因是房地产调控政策累积效应的结果。另一个原因是在经济下行的背景下，针对经济发展和“稳增长”的要求，宏观经济政策出现了预调和微调，特别是利率两次下降，存款准备金率多次下调等等，直接和间接地影响到了房地产领域。后翘的原因主要是年底时市场预期发生了变化，很多人认为2013年的房地产调控政策会有大的变化，甚至预期会取消限购，因此判断房价是个较大幅度上涨的趋势，从而出现了交易上升的局面。
概括起来，影响2012年房地产市场关键的因素是调控政策的累积效应、刚性需求的集中释放、金融政策的变化以及居民购买力的提高。根据我们的研究表明，在其他条件不变的情况下，利率下降一个百分点，一个家庭的购买力会相应提升6%，所以利率的变化对一个家庭的影响是很大的。
今年楼市或稳中略升
日报：今年的房地产市场形势会发生怎么样的变化？
任兴洲：总体上判断， 2013年如果不出现大的意外的情况下，房地产市场将是一个平稳的市场走势，也有可能是稳中略升。从我们的分析来看，现在不具备大幅度的房价反弹的条件。当然也不排除因多种因素叠加的作用引起房地产市场的波动。
日报：会促使房地产市场发生波动的因素有哪些？
任兴洲：首先是要看今年的宏观经济走势和CPI的变化，因为宏观经济的运行状况与宏观政策密切相关，进而会对房地产市场产生影响。其次是金融信贷政策的取向和力度，特别是信贷宽松程度、房贷优惠的力度等与房地产市场有直接关系。
第三是国外的量化宽松政策的可能冲击。国际量化宽松政策会导致大量的热钱向中国聚集，我们的实体经济无论是传统产业还是新兴产业都处在产能过剩的阶段，这些热钱肯定不会流入实体经济，那热钱会投向有机可乘的房地产领域。这种冲击也是不确定的。
第四，各地可供的住房数量和供给的能力等也会影响房地产市场的趋势。还有“集体土地的增收和补偿条例”以及《土地管理法》的修订版出台都有可能影响到土地征收的成本。
日报：房地产市场在不同城市、区域的变化也是不一样的。
任兴洲：对，所以这一轮前低、中升、后翘主要是指一线城市和一部分二线城市。其他城市事实上并没有走出这样运行的轨迹。有一些城市甚至房地产出现了过剩的问题和泡沫开始刺破的问题。例如鄂尔多斯、温州等城市，实际上是这几年的投资以及房地产结构的失衡，现在问题已经逐步暴露出来，银行潜在风险也在增大。
因此，2013年我们要关注不同的城市，以及不同企业分化的格局，一些大的开发企业或标杆企业可能发展相对较好，而一些中小房地产企业则可能出现困难甚至“跑路”的现象。在这样的情况下，应重视市场分化中的问题。
应鼓励建设普通商品房
日报：对豪宅市场，有的观点认为不应该被纳入限购，应该放开市场，让有钱的人去任意购买，你怎么看？
任兴洲：我认为这不符合我们的政策导向。由于我国的土地是有限的，在土地有限和住房仍有较大缺口的情况下，我认为不应鼓励建豪宅，因为豪宅的总价非常高，普通居民都被排除在需求之外。
我认为应鼓励建设中低价位、中小套型的普通商品房，这是目前市场上需求较大的，所以这些年，政策都在向这方面引导，这符合我国现阶段的市场实际。等到市场住房供求矛盾平衡的时候，甚至供略大于求的时候，住房结构会发生调整。
日报：香港去年12月引入印花税，在内地有没有可能也借鉴这样的经济手段来“限购”？
任兴洲：这些经济手段都可以探索，内地也正在不断完善房地产调控政策。限购政策的推出有具体的背景，是为了尽快遏制投机需求，先控制住房价。因为，房价不仅仅是经济问题，也与社会稳定有关系，是居民的基本生存资料，所以处理好房地产的问题非常重要。
有效借鉴其他国家和地区的调控经验是必要的。但香港的印花税作用到底如何，还需要认真观察。
日报：上海、重庆两地试点房产税已经有一年多了，您如何评价现在的房产税？
任兴洲：房产税正在上海重庆两地试点，也取得一定成效。我认为目前房产税最重要的是要明确目标是什么，是为了调控房价还是调节收入分配、理顺地方税体系？抑或是为了给地方政府一个稳定的税源。应厘清了目标再做总体设计，再谈总体方案和路线图和时间表。我觉得房产税需要很好的调研，设计房产税，让房产税出台更加有效。
从目前两地房产税试点来看，由于试点时间还较短，税率设置较低，调节作用看起来没有想象那么大，所以确定目标很关键，要按照目标来设计方案。
我们目前也在研究有关国家的房产税政策和措施，看看国外的经验有哪些是可借鉴的。
