1月20日，2013中国经济形势分析与预测报告会暨国智传媒成立发布会在北京举行。报告会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲回顾了2012年房地产市场的基本趋势，并对2013年房地产市场的走势进行了分析。她表示，2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场将是一个平稳的市场走势，并不具备大幅度的房价反弹的条件。
【任兴洲】我想谈的题目是2013年房地产市场的走势分析。我想说2013年可能还要回顾一下2012年，所以我们看2012年的房地产形势的基本趋势，简单的说，2012年我们可以把整个的房地产的走势用六个字概括，或者叫三个阶段。叫前低，中升，后翘。而这三个阶段集中的表现在交易量，价格，土地出让，房地产投资。实际上大体上经历了这样的三个阶段。我们看房地产交易情况特别的明显，一二月份，或者准确的说第一季度是比较低的。然后从1-4月份开始逐步的升高，我们叫中升，然后到年末的时候，10月份，11月份，12月份走出了后翘的趋势。住房价格，包括100个城市的新建住宅的价格，以及房地产开发投资都是大体上走出了这样的趋势。投资虽然不是很明显，但是我们看1-11月份以后投资明显的有所下生。包括开发商的土地购置面积，年初是很低靡的，到了中期有所回升，到了年底的时候翘起来了，各个地方企业拿地的热情开始明显的提升。
我们简单的把2012年的房地产形势做了一个概括。影响房地产这样一种走势或者是运行轨迹的是什么原因呢？我们做一个分析，前低，我想主要原因是调控政策累积效应的结果。我们从2010年4月份国十条出来被称为史上最严厉的调控，2011年1月26日新国八出来，逐渐的43个城市开始限购，差不多的利率，以及限购，限贷的措施，所以前低是这一年半以来调控政策累积的效应，再加上开发商以价换量。一个原因是经济下行的背景，实际上2012年我们仔细的盘点，对房地产的政策并没有太大的变化，我们没有针对房地产的限购有具体的变化，但是在去年经济下行的整体背景下，针对稳增长的要求，我们的宏观经济政策发生了预调和微调，特别是利率下降，存款准备金的增加等等。这样的一些宏观经济的政策直接和间接的影响到了房地产领域，特别是金融政策的变化，利率的下降，以及几乎所有的商业银行都会首套置业也有了8.9折和9折的利率。像2010年这样的情况已经看不到了，但是去年8.5折的利率又回来了。这样的利率变化使得中期开始交易量和价格有所变化，上升的势头开始出现。当然，也有地方政府的作用，我们说经过两年多的调整，很多的地方政府的土地出让金明显的下降，很多地方的来自房地产的税收开始下降，所以地方政府有所动作，当然大的动作都被住建部叫停，有的被约谈，有的被问责。
后翘是什么原因呢？以往到了金九银十以后，一方面全年的房地产企业的任务大体上完成，到年底的时候反而不是那么活跃了，还有一个很大的原因是越到年底的时候贷款越收紧，我们看各个银行理财产品推出更多的是年末，因为这个时候是最缺钱。银行信贷收紧以后房地产市场往往比较清淡。但是2012年到了11月，12月，房地产市场反而有了一个翘尾巴因素。特别是一线和一部分二线城市，北京全年的交易量最大的是11月份，无论是第一手住宅还是二手房，交易量最大的是11月份。所以除了这样的原因，因为有一些到年底首套置业的，因为我的同事买房到了年底的时候仍然能拿到8.5折的利率。
另外一个原因，到年底主要是市场预期发生了变化，很多人认为2013年的房地产调控政策会变化，甚至会取消限购，包括差别化的利率，到地方很多人问我是不是2013年要取消限购了，房地产政策要调整了，这是一种预期。另外，对今年的政策到底什么样的走势，信号不是很明确，不是很清晰。所以大家都在那纷纷的猜测，因为11月份党中央换届，今年的三月份两会以后中央政府换届，所以大家对未来的政策做了很多的猜测。更重要的是很多人对十八大精神做了误读，特别是开发商和中介说明年要城镇化大幅度推进，那么房价肯定要上涨，你赶紧买房子，还有两个倍增，经济倍增，城乡居民收入倍增。倍增就是购买力提高，那么就要抢房子，房价肯定要上涨等等这一系列误读使得人们的预期发生了变化，当然也有一些媒体和开发商，以及多种原因造成了后翘的原因。
关键的因素一个是调控政策的累积，刚性需求的释放，金融政策的变化，居民购买力变化。因为我们的研究团队，表明在同一个地段，同一种房型，同一种面积，什么都不变的情况下，利率每下降一个百分点，这个家庭的购买力会提升6%，所以利率的变化，包括首付比例的变化对一个家庭的影响是非常大的。特别是到年底的预期变化导致了去年的前低，中升和后翘。
2013年的市场形势是怎么样的变化呢？我想这是大家更关心的。我们也做了一个初步的分析。总体上判断，我们认为2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场将是一个平稳的市场走势，当然也有可能是稳中略升。从我们的分析来看，现在不具备大幅度的房价反弹的条件。当然也不排除因多种因素叠加的作用，引起房地产市场的波动。
我们分析一下2013年促进房地产市场平稳的因素和促进它波动的因素有哪些？
我们首先来看2013年促进市场平稳的因素，我们做了一些分析：
第一，政策信号明晰，清晰明确。如果说去年年底大家还在纷纷猜测的话，那么十八大开后，特别是中央经济工作开了以后，这种猜测已经不必要了。因为十八大和中央经济工作会议都非常明确的给出了政策信号，就是房地产调控不动摇。
