住宅领域：短期靠政策，中期靠体制，长期靠城市化
我们看地产如同看一个人，今年的地产是市场化的地产，应该说我们进入了根本的转折时期，这个转折时期是什么呢？就是完成了一个青春期的变化。大家知道一个孩子在青春期之前只是肉体，几乎没有性别，走错了卫生间和澡堂子也没人怪他，但是青春期后再走错就是流氓。今天我们提到房地产是青春期之后的房地产，青春期前的地产，住宅等于房地产，当时每年五万亿的销售，80%以上是住宅，不分住宅和商业。
从今年开始大家发现很多房地产公司都有一点变化，万科一年多前叫“房地产的领跑企业”，现在叫“全球最大的住宅公司”，发现没有？他说清楚了，我专做住宅。王健林的远大也讲清楚了，是最大的商用不动产公司。大家注意到今年开始不一样了，我们的市场已经变成了真正成熟的市场。明年、后年我们再谈论地产的时候，一定是住宅和商用分开讲，不是笼统讲。
住宅这件事情非常有意思，大家最关心的仍然是价格，想预知波动和未来走向。我告诉大家，这件事情就像找媳妇过日子，像爱情，短期靠机遇、靠缘分，中期靠体制，长期靠人口。短期靠缘分是你在哪儿上学，和谁是发小这样的事情，这属于短期，每家公司，每个城市，每个产品的价格短期就是靠机遇，中期靠体制。什么体制呢？假定现在还是文革，还是上山下乡，还是插队，还有战争，大家知道那是制度问题，比如说任志强前两天演的插队上山下乡的片子，你在那个时候要认识海归是不可能的。比如说我看一个地区男女比例差距非常大，注定了每个人娶媳妇儿不同。在房地产住宅领域短期靠政策，中期靠体制，长期靠城市化，靠规律，靠人口结构。
我们现在住宅这部分短期政策非常简单，就是两限，打压投机、投资，这就是短期，中期靠体制，什么体制呢？住宅的体制无非三种，全世界解决住宅问题。第一种美国的体制靠市场解决，靠供求关系解决，不管富人、穷人都这么解决。
第二、德国的方式，把住宅作为一种福利，甚至是公共产品，就是一个人一辈子只有一个产权，只有一套房，然后鼓励你租，不鼓励你买，也不鼓励你炒，如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢，所以德国一直是全球最大的经济体之一，排在第二、第三，但是它没有最大的房地产公司，因为它不让房地产住宅变成普通商品、投资品，不让它成长，把它变成日常生活的必需品，一个保障性的福利性产品。所以德国50%的人都是租房住，这就是一种体制。
第三、新加坡的办法，20%靠市场解决，80%靠政府保障，中国的中期取决于在三种制度中选一种，无论选哪一种，大概要十年才初见成效，二十年见到结果，现在看比较多的可能选新加坡的模式。长期预测要看城镇化、人口。长期反而比较简单，当你GDP过了八千美金，旧房、新房的交易量是1:1以后，城市化超过到70%，这些指标都具备以后，住宅的绝对供应量一定是下降的，中国的人口将呈倒金字塔，一个小夫妻养六个老人，最终十五、二十年以后，房价统统都要下来，那个时候不管谁当总理都不用操心。
问题是什么是短期，什么是中期，什么是长期？婴儿的短期是一泡尿的功夫，你稍不留神他就哭了，儿童的长期按天算的，少年的长期按月算的，青年的长期按年算的，中年的长期按十年算的，邓小平老年的时候讲五十年不变，所以今天跟大家讲短期、中期、长期是有具体数字的，短期1-2年，中期5-10年，长期15-20年，这就是我今天的年龄告诉大家的短期、中期、长期。
今年是中国商用不动产元年
非住宅这边，商用不动产在今年非常重要，应该算作是中国商用不动产的元年，是真正开始起步的最重要的一年，今后商用不动产怎么办？从三个阶段一个方向发展，所谓三个阶段第一个阶段是转型模式以售养租阶段，我们有点像万达，不断的销售房地产支持一部分租赁，这叫以售养租阶段。
第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式，以经营为核心带动开发的模式，财务安排自然有不同，第一种模式刚才讲经营阶段有两套钱能做，第二阶段要四到五套资金才能做。
第三个阶段叫经营性不动产围绕经营性产品发展，所以叫三个阶段一个方向，所有的价值链由制造业向服务业提升，这就是商业不动产未来发展的基本走向。我们今天中国10个城市超过一万美金，所以商业不动产在GDP15000美金之前主要是以售养租模式。少数企业在尖端的产品上开始用美国模式做，更少数企业开始尝试围绕着金融和不动产的结合，用高收益、高质量的投资型物业和现在的金融融资结合起来。目前中国一点都不缺钱，商用不动产目前在市场上有的钱至少两万亿，信托一万亿，保险一万亿，在这个领域缺的是手艺、专业、信用、诚信，具备这些你才可以用这两万亿的钱，你不仅要会干手艺活，还要会干力气活。
总之在今天，房地产这个行业在住宅完成了青春期，而商业不动产刚开始了它的生命旅程，对我们来说值得庆幸，因为我们不是互联网领域，大家知道在互联网可能一天之内就死去，在住宅行业、商用行业、房地产行业，活不容易，赖死也不容易，我们必须坚持，只要中国城镇化的前景非常确定，只要中国人还在呼吸，只要我们还要结婚、娶媳妇儿、生孩子，只要我们都还是中国人，我们的房地产就一定会活着，而且越活越好。
