（五）房价由降转升，价格环比下降城市数量减少

从价格的月度环比变化来看，2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。

2012年1-5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。12月份，新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨。

二、2013年房地产市场形势预测

影响2013年房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应状况等。

第一，宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供支持。2012年12月16日结束的中央经济工作会议指出：我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好，2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。世行、亚行、IMF等国际机构及众多国内研究机构均预测我国2013年的经济增长幅度略高于8%，高于今年7.7%的全年经济增幅，CPI涨幅大约为3%。2013年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供支持。

第二，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。中央经济工作会议同时指出：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。这意味着房地产领域将继续“抑制投资投机需求、推进保障房建设”的调控思路，保持多套房的“限购限贷”政策，维护住房的消费品属性；继续加强民生保障，2013年将继续大规模建设保障性安居工程,计划基本建成460万套、新开工600万套。

第三，推进城镇化的发展战略将为房地产市场发展带来新机遇。首先，中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”战略会增加城镇住房需求。目前近7亿城镇人口中约有1.6亿进城农民工还没有“市民化”，受户籍制度的影响，农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等，增加了他们在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿，多数农民工住房条件较差。推动“农民工市民化”无疑将会提高其住房消费意愿，增加城镇住房需求。第二，中央经济工作会议提出“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局”，结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务，可以预计中小城市将迎来住房市场发展的新机遇。

第四，房地产开发企业资金压力有所缓解。2012年，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款增幅逐月增加。房地产开发资金来源中，国内贷款同比增加13%，增幅比上年增加13个百分点；个人按揭贷款同比增加21.3%，增幅比上年增加34个百分点；定金及预收款同比增加18.2%，增幅比上年增加6个百分点。银行贷款、个人按揭贷款、定金及预收款三者在房地产开发资金来源中的占比之和为52%，比上年同期增加约2个百分点。

第五，2013年商品房新增供应增长将会下降。从房地产市场供给变化来看，一方面，加快保障房建设将继续提供住房供给，初步估计，2013年保障房竣工套数在460万套以上；另一方面，受2011年3季度以来商品房屋新开工面积增幅下降的影响，2013年商品房新增供应增长将会下降，市场存货水平将低于2012年。

综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。