北京土地市场“开门红”

　　1月的北京土地市场延续了去年下半年以来的升温态势，优质地块相继上市。

　　北京市土地整理储备中心1月18日披露，北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体以46.5亿元竞得海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地（配建公共租赁住房）地块国有建设用地使用权。

　　据了解，该地块地理位置优越。东至万寿路，南至京门铁路用地，西至五路居东路，北至五路居南街。地铁10号线二期、6号线在此衔接。5家房企或联合体参与了竞标。

　　1月21日，北京市土地整理储备中心披露：京投置地和北京市基础设施投资有限公司联合体又以47亿元的价格竞得北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地。几天时间里就掏出数十亿元巨资拿地，京投置地这种规模的投入在近年来的土地市场并不多见。

　　两地块的成交总价也足以位居近年来北京土地成交总价的前列。在此前的5年里（2008年至2012年），北京商服用地成交总价高地块为朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z15地块（63亿元），住宅用地成交总价高地块为丰台区六圈A居住项目用地（59.7亿元）。

　　京投置地巨资购地是1月土地市场火热的一个缩影。

　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示：1月北京土地交易额达到205.7亿元。对比自2003年以来的每年1月份的土地成交额，今年1月为近11年以来北京土地市场最好的开局。

　　全国土地市场淡季不淡

　　从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖迹象明显。高单价、高总价的地块次第出现，部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高。在春节前这个往年土地、楼市的淡季，土地市场依然热闹，房企拿地积极。

　　数据显示：1月21日至1月27日，昆明、南京等多个城市有大量土地推出。绿地入驻昆明、南京，一周内揽入多宗土地；保利在南京强势购地，以超过67％的溢价率获得江宁区住宅用地。当周，首创置业、万达、龙湖地产等房企都有拿地。

　　申银万国研报显示，至25日，45个城市1月份住宅土地成交面积1790万平方米，同比上升11％。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，房企资金情况改善是催热土地市场的重要原因。大部分房企2012年的销售情况明显好转：到10月份，保利地产、中海地产等11家标杆房企已经完成全年销售目标；至年底，房企全行业超额完成了年度任务。

　　张大伟说，银行贷款是开发商主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长。而2012年则出现了正增长。加之多家房企纷纷在海外融资，房地产行业的融资困局得到一定程度的缓解。以万科为代表的标杆房企目前处于积极扩张期，拿地频次加快。

　　业内人士认为，虽然土地市场火热，但相比2010年“地王潮”中出现的“地王”，目前各地出现的高价地块的实际溢价并不高，鲜有溢价率超过100％的地块。因此土地市场并未失去理性。

　　今年土地供应总量预计稳中有增

　　张大伟说，从2012年拿地情况来看，标杆房企基本延续了2011年少拿地的策略，但是随着房地产销售回暖，从2012年9月份开始，标杆房企的拿地行动逐渐活跃起来。

　　从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20％；二线发达城市占比21％，二线发展中城市占比42％；三、四线城市占比不足20％。由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。

　　中投证券房地产行业首席分析师李少明认为，2013年三、四线城市去库存化压力仍然较大，受此影响今年土地市场结构性差异将延续。预计大中型开发商将在地价合理范围内适当补充库存，一、二线城市仍是其重点布局区域，三、四线城市恐怕难有起色。

　　国土资源部法律中心对2013年土地市场形势进行的初步研判认为：2013年土地供应总量将保持稳中有增态势，结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大；同时，房地产用地市场全面反弹可能性不大。

　　国土资源部法律中心认为，随着近期中央各部门重申差别化住房信贷、税收政策和限购措施，预计2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制，住房用地供应总量将稳中有增，加上2012年已供大量土地开发建设速度加快，未来房屋供应量有望持续增加。