马光远：一般情况下，1、2月份是房地产的一个淡季，但是今年无论是1月份还是春节之前的，从整个一周的交易情况来看，成交量是近几年来前所未有的，无论是一线的北京、上海、深圳还是一些二线城市，成交量都上升了好几倍。北京的成交量1月份的时候比去年同期涨了5.7倍，真正1月份的新房住宅成交是6324套，同比飙涨了367%。

　　从房地产公司的业绩来看，也非常的骄人，一线的保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)1月份房地产的面积58万平米左右同比增长了5.8倍，万科的销售面积161万平，销售金额是190亿，同比分别增长了35%和56%。根据2013年1月份百城住宅价格指数显示当月国100个城市住宅平均价格环比上涨了1%，不要小看1%这个数字，这是近两年来第一次出现环比涨幅超过1%的。很多人认为随着中国经济的回暖和城镇化的推动，2013年的房价又会出现暴涨引发了大家很多恐慌性的人入市进行购买，又引起了新一轮抢购的热潮。

　　在目前情况下，我觉得通过房地产2013年市场的判断，主要基于这么几个因素，第一个是政策会不会变，无论在去年的中央经济工作会议还是高层的一系列表态来看，都强调房地产调控会继续不动摇，特别强调要加快建立抑制房价上涨的长效机制，这个表态非常明确，也就是说房地产调控不会动摇，特别是一线城市的一些限购，2013年放松甚至取消的可能性都非常低。在这种情况下，如果说继续抑制投资投机，并且加快建立长效机制的话，整个政策层面并不助推房地产再次出现暴涨的情况。

　　第二个，中国目前的房地产市场跟十年前已经不可同日而语，十年前中国的房地产是极度短缺的，我们的人均居住面积非常低，从现在来看，中国城镇人均居住面积已经超过了30平，房地产从供需的基本面来看，已经告别了极度短缺的状况，进入了平稳增长的状态。2012年整个中国的房地产开发投资增长16%，这跟前几年整个房地产开发投资动辄增长20%、30%以上的情况来比较的话，已经进入了一个平稳增长期。再从全年的施工面积、在售面积一个房地产整个销售来看，基本都预示着中国房地产从一个暴涨的市场已经进入了平稳增长期。

　　第三个，中国过去十年整个城镇的人均住房拥有率并没有随着整个房地产的情况出现大幅度提升，反映了拥有多套住房的人非常多，特别是1月份的时候，二手房市场出现的交易量暴涨的情况，我想跟房姐房叔等等的事件有很大的关系，并不意味说所有人的交易都是恐慌性的交易。从这三个角度来看，我觉得未来整个中国的房地产市场出现暴涨的概率基本上等于零。

　　今年最大的变数仍然是城镇化，因为房地产市场对城镇化的期待非常高，认为城镇化会推动房地产住房需求的增加，推动房价的上涨，但是如果说真正的从一个城镇化的健康发展来看，房价恐怕必须保持稳定，如果房价暴涨的话中国的城镇化肯定会受到沉重的打击，那么很多进入城市的人口将无房居住，这肯定是一个隐患。

　　我们可以说城镇对于房地产来讲是一个莫大的机遇，但是这个机遇不等于必然推动房价上涨，所以城镇化要稳定发展，房价稳定是前提。当然我们的政策不能掉以轻心，一方面当然要坚持调控不动摇。另一方面，一定要加快建立稳定房价的这种长效机制，特别是房地产信息体系的建立，多个城市房地产信息的联网一定要加快步伐，主要我想整个建立抑制投机投资的机制完善，房地产调控的政策不出现动摇的话，2013年整个房地产的整个房价的表现应该是一个平稳的表现。