一系列的限购政策、大面积住宅的高总价让更多的投资人群将眼光转向了小面积写字楼、商铺、公寓等产品。这三类投资产品在购买、回报方面有着诸多的不同。那么，目前合肥小面积投资产品的分布有什么特点？投资时又分别需要注意哪些要点呢？

【产品分布】

◤ 写字楼   分布不均 高端产品集中在政务区

目前合肥写字楼的分布呈现着不平衡态势。西南区域，特别是政务区和长江西路沿线，写字楼集群式发展。而东边的瑶海区以及东南的包河区，写字楼寥寥无几。以瑶海区为例，目前在售写字楼的项目只有信地·城市广场，中天左岸和宝业·东城广场，分别位于站前板块、东一环和长江东大街，写字楼没有形成集群效应。而柏庄·春暖花开、鼎元府邸虽然有写字楼的规划，但是尚未面市。价格方面，信地·城市广场凭借自身的大型综合体配套，写字楼也只是在1.1-1.2万元/平方米，而宝业·东城广场和中天左岸的写字楼基本在7500元/平方米左右浮动。面积上，写字楼50-1500平方米不等，可以整层和分割出售。

“合肥的写字楼集群最早出现在六安路沿线，稍后往北一环转移，到现在，北一环仍然是合肥目前最成熟的写字楼集群。像财富广场等，其规格、物业、配套都是合肥写字楼的标杆。近两年，政务区的写字楼初现雏形，是合肥最高端的写字楼集中地。”合肥万途营销策略机构总经理孙宜庆告诉记者。走访几大写字楼集中区域后，记者了解到，目前北一环的写字楼已经发展的非常成熟，但是由于处于一环，伴随而来的交通拥堵状况也日益严重。目前在售的写字楼价格在1-1.5万元/平方米左右。而政务区凭借着自身的商业配套和便捷的交通、周边的自然环境，成为目前合肥写字楼集群的一颗新星。目前绿地·蓝海大厦、蔚蓝商务港、置地广场、新地中心等，均价在1万元/平方米上下浮动。

◤ 商铺   小面积商铺多为社区底商

合肥大型综合体项目的分布是西南多，东部少，而小面积商铺的发展则较为平均。

在东部瑶海区，有商铺在售的有信地·城市广场，iCAR汽车生活综合体，恒盛豪庭的一里金街，中天左岸等。面积基本在30-300平方米之间，价格也从7000-70000元/平方米不等。或者凭借自身综合体的衬托，价格较为突出，例如信地·城市广场，商铺最高卖到7万元/平方米。或者位于较好的区位，例如一环边的中天左岸，价格在7500元/平方米左右。而在西南片区，蜀山、政务、经开、高新等区域目前在售小面积商铺较少，小型街区商铺和社区底商居多，价格也比东部要高，基本在2.5-3万元/平方米之间，例如乐客来国际商业中心的艺街区35-40平方米街铺，在售均价2.8万元/平方米左右。

◤ 公寓   均衡化发展 分平层和挑高

近两年，合肥市的公寓房源大量入市。据记者不完全统计，目前合肥市场上有公寓在售的项目有30家左右。但是，公寓房源并没有呈现倾斜的发展态势，相反，在合肥九大区，均有公寓房源在售。产品形式分为平层和挑高两种，平层价格在5000-8000元/平方米左右，而挑高的价格多在1万元/平方米上下。面积区间在30-70平方米左右。

从交付形式来看，大多数是以毛坯交付。以瑶海区为例，目前瑶海区有公寓房源在售的项目有5家，分别是宝业·东城广场，信地·城市广场，中天左岸，宝业·桐城绿苑，星期八公社，均为毛坯交付，价格也基本上在6000-8000元/平方米之间。而在蜀山区，万科甲壳虫、丰盛华庭洛可可等则是精装交付，其中，万科甲壳虫精装公寓推出最小24平方米的房源，刷新了人们对于公寓形态的认知，价格也在1万元/平方米左右。

【注意要点】

◤ 写字楼   门槛较高 商务氛围最重要

“虽然写字楼有较高的投资回报率，但写字楼对于投资者的经济实力也有一定的要求，门槛较高。可以说是价值领先，但是成本较大，”明发商业广场营销部经理梁立柱告诉记者。这里所说的门槛表现在两个方面：首先是写字楼首付要求付5成，资金压力较大；同时，银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也要比住宅高。这在另一个层面给写字楼投资提出了更高的要求。但是，即使如此，“写字楼的投资还是值得看好的，”孙宜庆说，“目前合肥市场上的写字楼还未饱和，存在一定的价格洼地，这是出手的好时机，随着写字楼的发展，应该还有上升的空间。”

那么怎样选择写字楼？“好的写字楼通常包含以下三个方面，首先是办公环境是否优越，这就要看自身硬件，包含层高、大堂、物业、停车位、电梯等等；其次是周边的商业配套是否齐全，就是商务氛围。最后是客户能否轻易找到办公地点，这就反应在交通上，或者位于写字楼集中区域，如政务区，或者位于市中心和城市标地处。只有这三个条件都具备了，才称得上是好的写字楼，”明发商业广场营销部副经理梁立柱说。同时，跟着品牌开发商、有成功商业地产开发经验的开发商投资，也是很有必要的。因为实力雄厚，经验丰富，他们所开发产品也能更贴近市场需求。

◤ 商铺   总价较低 需分清产权年限

目前合肥的公寓产品以30-70平方米的小面积居多，门槛低，投资灵活，因此投资价值和机会较住宅产品来说，略有优势。“公寓在产权年限上分为40年产权的商办公寓和70年产权的住宅式公寓。除了产权和学区外，两种公寓在实际使用上没有太大区别。商办公寓没有学区，这就要求在周边的环境和配套上更胜一筹，而现在70年产权的小公寓，因为做到了燃气入户，也有学区，受到投资者的青睐。”梁立柱说。

据了解，目前租用公寓的群体以有7-15岁孩子的家庭和未购买房子的白领两种类型为主。而其中70年产权的住宅式公寓，因为配套有学区，所以出租较快。因此，投资客在选择70年公寓作为投资对象时，要选择学区条件较好的公寓房源，为后期顺利出租，获得较高收益提供保障。对40年产权的公寓来说，由于属于商办性质，不属于政策限制范围内。同时没有学区配套，那么对周边的环境就会有较高的要求，最好是靠近写字楼集群场所，对于后期出租有好处。但是一套公寓最终是否属于限购之外，是多少年产权，最后还是要以房产证上登记的物业类型为准，广大投资客也需注意。

此外，由于公寓面积小，总价低，很多人会忽略了公寓的单价。就目前合肥市场来说，“市场处于基本饱和状态，公寓的单价已经被提升到一个较高的位置，甚至已经透支了未来一部分升值空间。”孙宜庆说：“所以，投资客要多方面考虑，预估未来的升值空间。同时，由于租户受自身情况影响而搬家的情况普遍，业主的收益也具有不稳定性。”

◤ 公寓   售后返租 要看开发商品牌

“按照产权来分，目前合肥市场上的商铺分为两种，独立式产权商铺和小产权式商铺。小产权式商铺作为前几年较为流行的产品形式，目前看来，风险较大，后期关于产权的纠纷较多，建议投资者购买时要慎重选择，”梁立柱这样告诉记者。

据了解，独立式产权商铺即购买人独立拥有产权，不受他人干扰。而小产权式商铺则是指将整体商铺进行分割出售的商业房产形式，产权证并不是单一的由某一个业主所有。业内人士指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但是在现实中，关于小产权式商铺的二手房交易也很活跃。此种交易一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

按照运营方式来分，目前市场上比较常见的有两种：一种是社区底商，业主自主经营或招租，一旦卖出，开发商出让产权，后期经营与开发商无关。另一种是售后返租，即由购房者买完后交由开发商统一运营管理，定期给投资者回报。孙宜庆提醒投资者，虽然在合同里有规定定期的回报率，但是最好还是选择品牌开发商。同时，除去位置、周边商业氛围等众多因素，还要看开发商是否有商业管理的经验，以保证后期的稳定回报。西环中心广场就是后期运营失败的例子，尽管它占据交通等各种区位优势，但由于运营不当，现基本处于无经营状态，投资者损失惨重。梁立柱告诉记者，作为目前投资的主流产品，商铺投入较低，收益相对较高。独特的地段、板块的商业氛围、对品牌的把握、后期推广都是商业运作的重要因素，均不可忽视。