●老项目后期集中放量，“小量多次推盘，每开一次涨一次”已经成为各楼盘共识

    ●五环外项目均价过万，多为别墅、花园洋房类低密度住宅

    ●上月，购房人支付的单套房款与7月同期相比变化不大，但单套面积却减少了16平方米

    ●专家认为，高房价导致买房人被动观望，楼市价涨量跌趋势仍将持续

    下周就进入了“金九银十”的传统销售活跃期，事实上，从8月初开始，开发商在纷纷加大推盘力度的同时，对放量始终严格控制，“小量多次推盘，每开一次涨一次”已经成为各楼盘的普遍共识。综合亚豪机构、协成机构、搜房网等研究机构统计数据显示，9月份北京预计有46个项目计划入市，与上月基本持平。而总体均价仍将延续二季度以来的上升趋势，在供应量基本稳定的同时，9月依旧“涨”字当头。

    ●回顾●

    8月楼市价涨量跌

    高房价导致买房人被动观望

    单从楼盘入市频率来看，京城楼市近50个项目入市在8月份所体现出的扎堆开盘的“热火朝天”景象，似乎已经证明了市场活跃期“金九银十”的提前到来。然而综合市场成交及价格变化等多重因素，我们却感觉到了“繁荣”背后所隐藏的危机。统计数据显示，8月京城楼市陷入了新一轮的“价涨量跌”的境地。成交的商品住宅总套数除去经济适用房、限价房等保障性住房，楼市实际成交的期房商品住房为7336套，成交面积为79.7万平方米，环比7月同期，成交套数增加了10.6%，成交面积却下降了3.5%。而从价格上看，截止到8月20日，8月前两旬已经开盘的41个项目整体开盘均价为16180元/平方米，与7月开盘项目均价14597元/平方米相比上涨了10.8%。

    “不是不想买房，实在是能看上的项目价格都太贵。”买房人赵先生的话代表了眼下不少人的心声。在不断走高的房价体系下，越来越多拥有强烈买房意愿的人不得不将自己的置业计划暂时搁置，“被动观望”充斥楼市。

    “在高房价的作用下，虽然购房需求在‘追涨’心态下仍在跟进，但购买力已经开始减弱，尽管购房人支付的单套总购房款与7月同期相比变化不大，但单套购房面积却减少了近16平方米，出现了今年以来首次下降。可以说，价格上涨因素导致8月前两旬楼市出现的成交套数、面积不对称下降的趋势进一步凸显，而单套购房面积的下降也说明楼市供需博弈正在进入一个新的阶段。”北京易居房地产研究院副院长牟增彬分析认为。

    ●市场●

    9月46个项目入市多为老项目后期

    亚豪机构统计数据显示，在即将到来的9月有46个项目计划入市销售，其中首次开盘的纯新盘项目有13个，如珠江拉维小镇、中景江山赋、屯三里、合立方等，其余均是老项目后期。从区域分布来看，这46个项目主要分布在昌平、朝阳、丰台、海淀等区县。其中朝阳区供应项目最多，达10个；其次是丰台区有6个项目；通州区有5个项目入市，此外，海淀、顺义、大兴均有4个项目入市。从环线分布来看，五环外项目达24个，占总供应的比重为52.2%，显然成为了供应的主体。

    “与前几个月相比，9月计划入市的项目数量并未出现明显增长，这与‘金九’的传统旺季不太相符，究其原因，主要是由于当前的市场环境影响所致。8月份楼市已经出现了销售小幅下滑的现象，而从政策层面也出现了包括收紧二套房贷的微调措施，楼市泡沫论纷争再起，这些均在不同程度上影响了开发商的决策与推盘策略，即使是面临即将到来的‘金九’旺季开发商也变得更加谨慎起来。”亚豪机构副总经理高姗认为。

    ●特点●

    五环外项目均价过万

    多为别墅、花园洋房类低密度住宅

    9月份不但一些热销的老项目持续涨价，即便是以往较为偏远的五环外项目，开盘均价也呈现明显上升趋势。综合各机构统计数据显示，在9月份即将开盘的46个项目中，位于五环外的项目有24个，这些项目的整体开盘均价为13686元/平方米，环比8月份五环外开盘项目的均价上涨了9.2%，而与7月份五环外项目10892元/平方米的开盘均价相比，每平方米上涨了2794元，涨幅达到了25.7%。

    从8月开盘的五环外项目的物业类型来看，别墅、洋房等低密度高端住宅产品也比较多。别墅类型包括保利垄上、雁栖半岛、北美佳苑、富力丹麦小镇、欧郡等，花园洋房项目有香悦四季、中景江山赋、海棠公社等。“在当前市场环境下，别墅、花园洋房等低密度高端项目正在成为市场的热点，在传统的销售旺季里开发商自然不会放弃这个商机，因此出现了此类高端项目集中入市。此外，从五环外低密度项目不断增加的迹象来看，京城楼市主流产品正逐步趋向于高端化，这种发展趋势相当明显。”协成机构副总经理缪培丹表示。本版文/邱旸