业内预测：9月-10月北京楼市进入强推期，房价持续小幅走高，购房者的承受力逐渐减弱

    种种迹象表明，今年九、十两月的北京楼市在矛盾和博弈中开场。有专家认为，随着房价持续上扬，此前火爆的销售局面将可能一去不复返，北京楼市“价涨量跌”的局面仍将持续。虽然有宽松的信贷政策和房地产政策，但当购买力无法企及时，不是购房者不愿意出手，而是他们确实已经买不起了。

    购房者的选择余地大

    目前的市场走势已经很明确，开发商会抓住传统的热销季推盘，市场供应量会在短期激增。本报预测今年九、十两个月北京至少将有100个项目入市销售。记者在采访中获悉，开发商看涨的预期虽然仍旧存在，但面对目前已经触顶的房价，多数开发商将采取速战速决的销售策略。

    “开发商都想在这两个黄金销售月取得好业绩。”月亮河公园营销总监张奕奕告诉记者，据其调研的市场情况显示，多个项目都将9月和10月作为强推期，甚至有的项目还在这两个月加大了销售数量和回款要求。据北京南部一项目营销负责人介绍，公司要求他今年9月份实现6个亿的销售任务，虽然该楼盘一直是热销项目，推向市场的房源数量也足够多，但该营销总监仍认为，这个任务完成起来有些困难。

    记者对比9月份开盘项目的售价，虽然价格有所上扬，但比前几个月的暴涨略有收敛。多数楼盘预计开盘价格上调范围在500元/平米左右。“楼盘大放量但房价不大涨，对购房者来说这两个月是购买的好时机。”北京时代伟业房地产经纪公司副总经理于树波认为，一些传统的老盘、热盘都在这两个月集中亮相，尽管有部分楼盘价格超高，但也有部分高性价比楼盘存在，购房者选择的余地比较大，应该是一个买房的好时机。

    北京楼市开始显现疲态

    随着房价的持续走高，从8月份开始，北京楼市开盘即售罄的情况逐渐减少，除了部分蓄客时间比较长的楼盘外，多数房价上涨幅度大的楼盘，虽然开盘前认购者众，但最终选择购买者却越来越少。“主要是有些楼盘涨得太离谱，超出了购买者的预期。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示。

    事实上，北京市场购房者的购买热情和承受力都在减弱。一方面是部分购房者再次被高房价抛弃，他们的承受能力无法企及超高的房价，被迫选择放弃购买，或者去远郊购买。另一部分则是具有购买能力的人，看到目前房价上涨的速度太快，对房价产生虚高的担忧，所以暂时放缓购买。

    越来越多的数据表明，北京楼市开始进入疲态阶段。纯商品住宅交易量从4月份开始下降，月度交易量从4月份的13369套，跌至7月的10701套，减少了3000多套。有专家预测，8月份的交易量可能跌破1万套。此外，还有一个更为重要的指标就是，北京期房可售套数从年初快速下降后，再次出现小幅度回升。7月底北京可售住宅期房的存量为6.9万套，8月27日的存量则上升至7.2万套。“这些数据足以说明北京楼市的销售速度开始放缓。”有专家这样表示。
 

    明年走势可能存在变数

    虽然房价上涨预期仍旧存在，故意放缓开盘速度的项目也大量存在，但多数项目仍根据市场的需求继续推盘，甚至九、十月份加快销售进度。“市场变幻莫测，尤其是部分房企需要借机快速调整发展，因此他们还会持续放量销售。”张奕奕认为，持续开盘是市场的主流，虽然上半年销售好，但开发商不可能因此歇业不干。

    记者在采访中获悉，多数开发商之所以将9月-11月作为强推期，主要是他们认为，11月后北京楼市将至少进入4个月左右的销售垃圾时间。于树波也认同这个观点，在他看来，随着房价的持续上扬，四季度北京房价则可能达到新高，但从11月以后，北京楼市进入传统的销售淡季，购买力会急剧萎缩。“房价快速上扬加上购买力萎缩，传统销售淡季前景堪忧。”于树波如是说。

    “如果在这个期间，舆论将销售淡季放大，可能会再次引起购房者看淡楼市的预期。”有专家指出，今年北京楼市执行的宽松房地产政策期限是一年，按照规定，多数政策到明年1月就会停止，所以明年楼市走势存在变数。

    - 购买提示

    投资型购房者应考量风险

    现在会是买房的好时机吗？对于有自住需求的购房者来说，“金九银十”里楼市供应量比较大，可选择的余地也比较大，不妨到楼市多转转，说不定会有意想不到的收获。至于是不是要马上出手，这个问题就需要自己来回答，这取决于购房者对房屋需求的迫切程度，也取决于自身的支付能力，毕竟量力而行才是硬道理。房价接下来是涨是跌，专家的看法不尽相同，但是从长远来看，北京楼市发展的趋势应该会是向上的，这已成为多数业内人士的共识。

    对于投资型的购房者，则需要对市场风险有充分考量了。一方面，目前北京的租售比已经突破1：400，靠租金收益来赢得投资回报已经不具备多少可操作性，另一方面，去年年底的优惠政策今年年底就已到期，政策走势还存在着一定的变数，这些都值得留意。

    期望买房后“一年翻番”的购房者更需冷静，目前房价处于历史高位，能不能涨，能涨多少目前尚不明确，盲目跟进可能被套，2007年高价买房的购房者有的近期才“解套”。（记者 张学冬 杨娟娟 ）