收楼涉及多个步骤，开发商步步埋下收楼陷阱，购房者“蒙查查”，大多处于被动地位，多在潜规则之下还是无奈向开发商妥协。就此，给广大购房者提供收楼时应注意的几大关键要素。同时，律师也建议，购房者应当注意维权，如果开发商在未符合标准的情况下交楼，业主有权拒收。

　　四大收楼关键要素

　　时间

　　买完房子后最让购房者期待的就是收楼那天。通常，购房者与开发商在商品房买卖合同中已经约定了收楼时间。但在实际收楼时，却并不是所有开发商都能够严格按照约定时间交楼。受工程施工进度影响，有的开发商提前交楼，反之，有的却迟迟未能交楼。

　　如提前交楼 物业费需协商

　　康城四季的一位业主近日收到开发商的一张入伙通知书（严格来说是物业发来的），通知书说明从2012年12月18日～23日为收楼时间，在收到通知书后的五天内，必须带齐资料到楼盘办理入伙手续。同时规定，必须提前预交3个月的物业管理费，通知书明确告知业主物业费将会从18日开始算起。该业主向物业咨询后，物业向其强调，无论何时收楼，物业费都是从18日开始算起。还没有签收验楼，确认房子的质量，为何就要交物业费？对此，业主们纷纷提出质疑。

　　据了解，按照合同约定的2013年3月底收楼，现在开发商让提前收楼，如果没有按照规定进行手续办理、交钱，业主将不能拿到钥匙验房。

　　广东卓凡律师事务所律师曾环钦对此提出，购房者有权选择是否接受开发商提前交楼，不接受也不能视为购房者违约。同时，提前交楼不可避免的会涉及到物业费。基于合同交易时间，购房者只需按照约定的交付时间领受房产就可以。但是，无论是开发商还是物业都不能以提前交付的时间作为起点，开始物业计费。

　　如果购房者接受提前交楼，需双方协商确定，是按合同还是实际交付。上述案例属于开发商、物业方单方面的要求，需考虑消费者是否有法律上的承担义务，购房者有权根据合同的约定履行双方规定义务。根据《物业管理条例》相关规定，物业管理公司必须在购房人验收房屋，签字认可后才可以收取管理费。

　　逾期交楼 开发商需担责

　　有购房者坦言，开发商提前交楼是好事，如果逾期交楼情况更不好。如他所言，目前开发商提前交楼的为数尚少，逾期交楼的案例却比比皆是。2011年惠州就曾出现开发商逾期两年交楼，三业主状告开发商获32万元赔偿的案例。

　　近期一位网友也在本地论坛晒出自己2011年买的房子，当了一年半房奴。原本2012年可以收楼，但开发商却迟迟未能交楼，也没给出任何说法。

　　曾环钦认为，逾期交楼可能是因为建设等原因导致，但无论基于什么原因，开发商都需要承担一定的违约金。购房者针对收楼时间有自己的规划，因为开发商延迟交楼造成一定损失，业主有权要求开发商按合同的约定，承担相应的违约责任或支付违约金。双方可通过协商的方式进行解决，如协商不成，可请求其他独立的权威第三方参与协调或调解进行解决；如调解不成，业主可以根据合同约定解决纠纷的方式（诉讼或仲裁）直接向相关部门申请解决。

　　根据实践操作，商品房交付大致按如下程序进行：

　　1.房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。

　　2.买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

　　3.买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下，实地查验所购买商品房并填写验房单。

　　4.房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺，并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

　　5.买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

　　6.买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

　　7.买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。