记者采访了清华大学土木水利学院副院长、房地产研究中心主任刘洪玉。

  【热点一】卖房征20%个税，是否会转嫁给购房者？

  取决于各地供求状况

  应尽快出台征管细则

  记者：人们普遍认为，在热点城市，个人转让住房要征收20%差额的个人所得税可能会转嫁到购房者身上。受这种情绪影响，最近资本市场和个人住房交易也出现比较大的波动。请问上述可能性是否存在？有没有手段来避免这种政策的负效应？

  刘洪玉：此次“国五条”要求个人住房转让“应依法严格按转让所得的20%计征”个税，实际上是还原个人所得税法及相关法规的立法初衷，即合理共享房地产增值收益、合理调节居民收入分配、促进社会公平。

  新的住房转让个人所得税计税方式，无疑会增加住房交易成本，尤其是在过去房价上涨过快的部分热点城市。目前，社会各界普遍担心这一税收是否会转嫁到购房者身上，是否会推高房价。我的观点是，如果当地市场是卖方市场则大部分税负会转嫁，如果是买方市场则基本不能转嫁。

  很多人担心这会否伤及无辜，即居民基本住房需求或“刚需”。我认为在执行细则出台时应尽量避免这种可能性。现行政策有这样的规定，即“对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”并要求“不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。”

  对个人住房转让所得征税也是国际上的普遍做法，只是在征收方式、税率设置、减免条件等方面有差异。英、美、德、法等国家对个人住房转让征收资本利得税 (Capital Gains Tax)，但有许多宽免规定，其基本思路是，对主要自用住房转让免除全部或部分税额，以支持其改善住房或变更住所的需要。所以，在我看来，我国在制定相关 征管细则时，一定要参照国际上的这些经验，使这个政策既能避免伤及无辜、保护弱者，又能打击投机、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平。建议尽快出 台征管细则，尽量缩短政策衔接的过渡期，消除社会疑虑，促进市场稳定。

  【热点二】改善型和投资型需求，怎么区分？

  很难快捷简便有效区分

  重点应遏制不住不租型

  记者：限购政策实施以来，有效抑制投资投机型需求的同时，客观上也造成了部分换房自住的改善型需求受到“误伤”。十八大提出要让人民居住条件更舒适，刚需和合理的改善性需求应该保护。请问应通过什么手段合理区分改善型和投资型需求？

  刘洪玉：因为住房具有自住和投资的双重属性，所以很难快捷、简便、有效地区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何短期政策都很难做到十全十美。

  从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状的事实出发的。

  从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。当然，如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租，我觉得政策也 应该保持中性，因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给，有利于发展租赁市场、满足租住需求。住房市场上真正需要打击和遏制的，是投机型购房，即购房的目 的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，是应该重点打击的对象。