案情

    深圳市民李某(甲方)与本市一房地产公司(乙方)签订了房屋买卖合同，双方约定该房屋将于2005年1月20日前交付甲方使用。此后，李某向该公司分两次支付购房款500000元。但合同到期后该公司没有如约交付房屋，而是在一个月后，即2005年2月20日，才通知李某(甲方)去办理房屋交接验收手续。李某于是向法院起诉，要求解除房屋买卖合同。

    判决：经法院判决，乙方虽有违约行为，但不构成根本违约，合同有效。驳回了原告的诉讼请求。

    律师释法：卖方虽有违约责任 不应解除合同

    本案中房地产商虽未办理过户登记手续，并且延迟交付使用，但房屋过户登记手续并非合同有效的要件，延迟交付的严重程度也未达到合同法规定的合同解除的条件，所以该合同应为有效，但甲方可以要求乙公司承担延迟履行的违约责任。

    甲方与乙方签订的买卖合同如果没有明确约定房屋延迟交付达至多长时间即可以解除合同，也未约定其他解除合同的条件，那么甲方就无法根据合同中的约定条款来主张解除买卖合同。

    在本案中，乙公司延迟一个月通知甲方办理房屋交接验收手续，其行为显然已构成迟延履行，是一种违约行为。那么乙公司的迟延履行行为是否构成了根本违约？乙公司的违约行为是否致使甲方不能实现其签订房屋买卖合同的目的呢？

    这就要看延迟交付的这一个月内市场行情有何变化。一般说来，房地产市场在短期内不会有大的波动，延迟交付一个月并不会给甲方造成实质性的损失，更不会使合同目的无法实现，所以根据本案情况是无法认定乙公司构成根本违约的。如果允许甲方解除合同，反而会致使当初双方签订合同的目的无法实现，不符合合同法鼓励交易的宗旨。因此，甲方解除合同的诉求没有法律上的理由。

    延迟交付要负违约责任

    按最高人民法院的司法解释：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的数额。

    综上，卖方虽延迟交付房屋，但延迟交付的严重程度未达到合同法规定的合同解除的条件，所以该合同应为有效，但乙公司应承担延迟履行的违约责任。

    提示

    买房时约定解除合同的条件 通过此案例，我们提醒广大购房者应该注意以下几点，这样在与卖方出现纠纷时，卖方将会有更大的谈判空间。

    1.最好在房屋买卖合同中明确约定，卖方延迟交付房屋达到多长时间买方即可享有解除合同的权利。

    2.如果合同中没有约定明确的解除合同的条件，购房方应在卖方延迟交房后进行催告，要求卖方在一段合理的时间内履行义务，如果卖方在催告要求的合理时间仍未履行义务，这样购房者也有了解除合同的权利。

    3.在向法院提出起诉前，最好咨询专业人士的法律意见，以免提出不恰当的诉讼请求。如本案中，甲方因没有充分考虑本案情况而错误地提出了解除合同的主张，结果法院没有支持其主张，导致乙公司迟延交付的赔偿责任在本案中也未能得到解决，而这才正是甲方应该主张的。