据《人民日报》3月1日，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知公布，这一《通知》被认为是上周国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则。这是继2011年初以来，国务院再次出台全面的楼市调控措施。新政最引人注目的，是出售住房计征20%个人所得税。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

    新政体现差异化特点 热点城市楼市或将降温

    自去年底掀起的新一轮楼市反弹，各地市场呈现出明显的差异。北京、上海、广州等一线城市房价出现明显反弹，供求状况进一步紧张。但一些三、四线城市房价平稳，甚至仍在下降，市场存在供过于求的风险。1月份70个大中城市房价数据显示，新建商品房价格环比上涨的有53个城市，环比持平的7个，还有10个城市房价环比下降。

    由于市场出现明显的分化，新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求，房价上涨过快的城市可以进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。

    中国房地产协会副会长朱中一说，调控政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。链家地产市场研究部张旭认为，新政将明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况看，等3月份年度新建商品房价格控制目标公布后，如果房价继续上涨，二套房贷进一步紧收将是大概率事件。

    中原地产市场研究部总监张大伟认为，尽管一、二线城市购房者的支付能力较强，提高二套房贷首付和利率等措施，对购房的直接影响不大，但新政出台对市场心理将形成震慑，从而在短期内抑制当前市场过热的局面。

    旨在抑制二手房市场过热 需警惕转嫁购房成本

    与2011年出台的政策相比，此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的，也被认为最严厉的，是要求对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。

    严格来讲，这一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的个税政策，可以按照差额的20%或全额的1%征收，但在实际操作中，绝大多数采取全额1%的方式征收。统一成差额20%后，将大幅提高二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

    张大伟认为，如果这一政策得以严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。以北京为例，等细则出台以后，可能出现短暂的过户末班车热潮，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

    但这一新政也引发人们对购买二手房成本进一步上升的担忧。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。

    全面强调增加供应 制度改革还要跟上

    供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。在需求方，新政强调继续实施限购的同时，对限购政策做出了进一步的细化，如限购区域、限购住房类型和购房资格审查流程等，这对地方继续实施限购政策将起到指导作用。

    相比已经严厉的抑制不合理需求的手段，增加供应更为重要。增加供应首先要增加土地供应。但有业内人士指出，目前开发商积极拿地开发，主要是受此前楼市回暖的影响，对后市预期良好。一旦调控新政使楼市全面降温，或将导致新一轮的拿地低潮。

    新政对稳定楼市预期的重视也是空前的。《通知》要求各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息。

    朱中一表示，新政出台，尤其是各地的细则落地后，一线城市最近过热的楼市也许会在短期内出现降温，中期可能促使房价进一步稳定。但要想实现楼市的长期平稳，既要看现有政策能否不折不扣地实施，更要看与楼市相关的长期制度改革能否加快推进。短期严厉调控为长期制度改革换来了时间和空间，制度改革的步伐必须加快。

    ■业内声音

    二手房会否降价专家意见“打架”

    此前，房产交易个税主要以成交额的1%来征收，但此次新政细则，则强调应依法严格按转让所得的20%计征。二手房价房价是否会由此下降？采访中，相关人士却意见不一。

    住建部政策研究中心原副主任王珏林认为，这段时间，像北京这样一线城市二手房市场要好于一手房市场，房价涨幅快，通过提高个税的方式是在为二手房市场降温。如果这项政策认真贯彻，会达到预期效果，二手房市场也会回归理性状态。

    链家地产副总裁林倩表示，目前北京房价的上涨，主要是刚需和偏刚性的改善需求支撑。提高税费的办法，可能会导致事实房价的提高。北京二手房市场上，很长时间以来都是买方承担税费。

    鑫尊集团董事长刘军表示：“仅仅从3月1日出台的政策看，其本身让房价下行的可能性也许不大，因为之前实行5.5%营业税的时候，并没有让房价明显下行，税费都转嫁到了买方身上。”

    伟业我爱我家集团市场研究部孔丹则认为，新政策的实行，对市场影响还是很大的。“这次政策的力度比较大，波及面也很广，按照新政策，目前市场上免税的房子很少。如果再有其他政策叠加，那么二手房市场可能会受到较大的影响。”

    而业内人士以一套80平米，初始价值80万、现价200万的住房为例，计算出在不同类型下，税费缴纳不同：

    1.满五年个人唯一住房的商品房，首次购房仅需要缴纳1%的契税约2万即可。

    2.满五年不是卖房者唯一商品房：则首次购买需要缴纳1%的契税和差额20%个税：即个税按照差额税率缴纳，为(200-80)×20%=24万，加上契税则总税费为26万。

    3.不满五年的商品房，买这套房需1%契税、5.6%营业税和差额20%的个税，总税费则需要37.2万。