◎案例4:“阴阳合同”闹纠纷

朱先生看中一套面积约120平方米的二手房，业主开价实收180万，要求买家支付业主的全部交易税。由于物业总价不低，加上业主持有房产证不足2年，卖家税费仅个人所得税及营业税就是一笔不菲的支出。朱先生很喜欢这套房，但总价及交易税费加起来又觉得太贵了，已大大超出其预算范围，因此一直对交易与否犹豫不决。通过几次交涉，业主显然已摸透了朱先生的疑虑，为了尽快达成交易，王小姐便暗示朱先生可在办理过户手续时，将成交价报低一些，这样税收部分就可以大大减少。为增加朱先生的信心，业主还说自己当初购买这套物业时，就是采用这种“阴阳合同”的方式，报低成交价并成功过关，这次双方口径一致，肯定能少缴不少税费。朱先生闻言不禁打起了小算盘，如果报低成交价，可以交少几万元的税费，于是便爽快地签署了房屋买卖合同。

随后，两人按80万元的成交价申请办理过户手续，朱先生以为肯定没问题。谁知由于成交价过低，房管局按评估价110万依法征收税费。这样一来，需支付税费总额比预期多出2万多元、之后朱先生将王小姐告上了法庭。

◇对策：签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，若被查出，需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记，购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算，个人所得税等税赋可能大幅增加。而且签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。购房者和卖房者切记别选择签订“阴阳合同”。

◎案例5：中介扮买主吃差价

杨先生介绍，去年想卖房子，于是找到一家中介。他想卖80万元，经纪人称这个价格很难出手。果然，几天后，他接到经纪人的电话称，房子完全无人问津，如果降5万元，可能就有人上门看房。抱着试试看的态度，他让经纪人把价格降至75万元。一天后，经纪人称，有一个买家很想买这套房子，但是只肯出72万元，如果杨先生同意，该买家可以一次性付款。杨先生觉得有点不靠谱，在他再三追问下，经纪人称是店里一个经纪人想买给自己住。杨先生留了个心眼，便利用周末多走访了几家中介，发现附近同样面积的房子，成交价没有低于78万元的。

第二天，杨先生打电话告诉那家中介，自己的房子不卖了。然后，他在网上以个人售房的名义发布一条信息。不到半天时间，那套房便以79万元的价格，找到了买家。

一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。这种方式比前些年直接现金收房、再转手的方式更隐蔽。

◇对策：最好坚持买卖双方、中介三方见面、透明交易。值得一提的是，往往在房产过户时，买卖双方仍未见面的一般都有问题，过户时也要核实对方身份，确认成交价格。在无法见面的情况下，要求中介公司出具卖方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时，在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚才可签下自己的姓名。

再就是要多方了解信息，二手房价因受房龄、位置等众多因素影响而不同，买、卖双方应了解周边房子的价格是多少？近期房子是否会升值？以此大致估出自己所需售卖房子的价格。

◎案例6：二手房合约陷阱。

去年11月准备购买一间二手商铺的王先生在签订合同时，发现了一张“补充协议”，仔细阅读补充协议时，她被合同上的霸王条款吓倒了。合同上写道：对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方所有”；“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有”；“本项目内任何公共地方和共有部位或其他共有服务设施、设备张贴广告、通告、招贴以及安装招牌等固定设施的相关权利及广告经营权益属于卖方所有”等等，王先生当即提出终止交易。

除了签订合同时的“霸王条款”，甚至有业主在签订合同后骗出买家手上的合同然后修改合同。在广州某媒体工作的卢先生就遭遇了这种情况，他租住了一间二手房四年多，今年房东突然提出房子要终止出租，收回自住。并在此前在卢先生持有的租房合同上做了手脚，私自划去了“单方面解约时需要支付违约金”的条款。

◇对策：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。

◆专家说法

二手房买卖双方都要当心

二手房市场陷阱众多，购房者和卖房者如果能够事先做好功课，就可以有效的规避风险。

专家提醒，对于卖房者来说，规避风险要做到以下几点。首先，选取品牌中介。虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。建议卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。

第二，交钥匙要谨慎。许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，就将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。此外许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

第三，不要轻易提前交房。在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

第四，合同细节要讲清。一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。

因为买卖双方经常会出现缺乏房屋交易的经验的情况，在交易过程中往往会比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。

最后，市场上也有一部分屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。

对于买房者来说，购买二手房也有几个注意事项，首先与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。在选择中介时也应尽可能选择品牌中介。

然后就是买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

最后，为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容作出书面约定。

此外，法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议购房者不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。