房地产行业是一个非常复杂的行业，关联度极高，也受众多条件影响，以宏观经济、财政政策、货币政策、通货膨胀的影响最为显著。所以，如果想控制房价，仅仅是对房地产行业做各种控制，是远远不够的。举一个不恰当的例子，一个人，得了腺体癌，用药、用激光化疗都只是针对该腺体，就能治好腺体癌吗？肯定是不行！因为腺体癌是有转移性的。只有对该腺体用药、用激光化疗的同时，还要服用提高全身免疫，全身抗癌的药物和食物，才有可能控制住癌细胞的转移，才能保证整个身体健康。房地产就是这个腺体，和经济领域的绝大多数行业都发生着关系，而资金就是癌细胞，流到哪里，就在哪里掀起腥风骇浪。

　　“新国五条”也是仅仅针对腺体(房地产)的激光化疗，也许能将癌细胞(资金)驱赶出去，但如何保证在癌细胞(资金)在巡游全身(各个行业)一遍后，发现还是房地产适合 生存获利，又重新囤积在房地产，而且还带来了更多的癌细胞(资金)，形成了病情加重(房价越调越高)，到那时，再用激光(调控政策)想把癌细胞(资金)驱离房地产，就更加的不容易了。

　　所以，房地产调控，绝对不仅仅是针对房地产(腺体)本身的调控问题，更多的是针对资金(癌细胞)的问题。

　　再回头看一下，到底房价涨了多少？这十年以来，一线城市的房价涨幅在8-10倍左右，二三线城市在5倍左右，县城的房价涨幅在3-5倍。

　　再横向比较一下，人均收入：2001年，城镇居民人均可支配收入为6860元，到2011年，城镇居民人均可支配收入为21810元，上涨了3.18倍；GDP值：2001年，GDP值为109655万亿，到2011年，GDP值为471564万亿，上涨了4.3倍。

　　由于CPI的组成是以食品、服装为主，而国家对基本粮食的价格采取控制，所以CPI的衡量意义不大。

　　所以，从数据的横向比较可以看出，房地产对于整个国民经济而言，只有一线城市的房价涨幅是过大的，其余的二三线城市和县城的房价并不离谱。所以将对一线城市的调控政策用在全国的房地产身上，是不是药不对症？

　　如果再分析一下，一线城市的房地产为何房价涨幅过大，资金的作用就显而易见了。

　　为什么资金如此青睐一线城市的房地产呢，答案很简单：风险小，收益大！

　　国家的种种调控政策也多都是针对这个问题而来的，但是，经过了近十年的调控，却发现资金一直打不走，或者出现短暂的走了，又很快回来了，还带来了更多的资金，为什么呢？

　　原因也很简单，一个就是，资金真的是太多了；另一个，资金转了一圈，没有去处，还是房地产的安全高，回报高，又回来了。

　　房价的高涨，主要原因在于购房者的信心，这如同股市一样，都说楼市和股市是跷跷板，2007年以后的事实就是这句话的表现，尤其是在房地产市场和资本市场的横向连接很薄弱的时候。

　　购房者手中的资金没有更好的投资渠道，股市风险大，固定收益产品的门槛高，银行存款还跑不过CPI，民间信贷国家都不保护，还有什么能投的，只有买房，而且只能买得起住宅，虽然通过租金回报来计算根本不值得投资，但房价的持续上升还是让购房者(散户)乐此不疲，如此一来，何种调控能降房价？

　　前几年的住宅价格和写字楼价格的长期倒挂就是散户战胜机构投资者的表现，但这种情况不可能长久，如果房地产市场任由散户主宰，估计一场房价高台跳水的房灾已经不远了，就如同07年至今的股市一样，到那时也许就像今天美国的底特律一样，人人谈房色变。

　　所以，对房价的调控是在拯救房地产市场，这就绝对不能只拘泥于房地产市场本身，更绝对不仅仅是住建部和央行的事，而是要有更多部门参与，要有更多金融工具创新。

　　如何在房地产市场引入机构投资者，保持房地产市场的相对稳定，避免出现房地产市场的大起大落(尽管目前只有大起，还没有大落)，是刻不容缓的问题。

　　在房地产市场引入机构投资者，绝对不是房地产行业自己能搞定的事，看看国外的房地产发展经验，如同国外的股市一样，最终都会进入机构投资者占据主导地位。

　　建立门槛较低的能打通资本市场和房地产市场的产品是一个好的选择。

　　目前，在投资市场上面临着缺少房地产市场的投资产品，只能自己买房、投资房地产股票、或者购买房地产信托(门槛较高，100万起，而且风险越来越大)。

　　而投资回报率较高且稳定的写字楼产品的散售越来越少(事实证明散售后的写字楼产品面临着众多中小投资者的预期不同，协调管理的难度极大，长期回报率有着很大的不确定性。)

　　REIRS可能会成为打通资本市场和房地产市场的先头部队，但管理层一直因为管理信任的问题和税务的问题，无法推出，实在是一种遗憾。

　　Reits作为机构投资者，进入房地产的商业地产市场，就如同基金进入股市。通过机构给出的合理价格，来对房地产进行合理定价，避免出现散户的羊群效应，在实施的过程中，加强监管，加大对Reits管理者和购买物业所有者的追索权，能让Reits成为人们分享城市发展，房地产发展的投资工具，让它成为房地产市场的定价工具，成为开发商合规合法的退出机制，让它成为投资收益的参考标尺。

　　至少让资金有一个分流的渠道。如果资金的分流渠道多了，房价自然也就会下来了。

　　其实，房价的上涨是经济发展整个体系的问题，如果仅仅希望通过对房地产自身的调控就能解决，就太幼稚了，而且有了这么多年的经验，应该明白，房地产调控要有大局观，要有更深层次的改革。