人民日报:楼市调控也要重视住房改善型需求

    根据目前的政策,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。专家建议,应尽早明晰20%个税政策的实施细则,继续执行乃至细化这一个税优惠政策,以体现对改善型需求的支持甚至鼓励

陷入尴尬

近六成网友表示自己属于改善型需求,但因为税费转嫁将推迟购房计划

这些天,一些想换房改善居住条件的人们陷入了尴尬。

眼看着孩子再过个把月就要出生,北京的崔先生急着把现在住的这套不到60平方米的一居室换成两居,否则父母来照顾妻子和孩子都没地方住。2月下旬,崔先生看好了一套二手房,正在讨价还价期间,3月初出台的楼市调控新政,要求二手房交易严格按差额的20%计征个人所得税。而北京这样的热点城市,甚至有可能进一步提高二套房贷的首付比例和贷款利率。崔先生算了一下,仅按新政缴个税这一项,不到200万元的这套房子,将比原来按1%征税多缴大约26万元。

尽管个人所得税应该对卖房人征收,但在北京这样的卖方市场上,房主一般都不承担任何税费,所以如果执行新政,这多出来的26万元税都得崔先生负担。趁着北京市相关执行细则还没出台,崔先生不再讨价还价,赶紧签了合同。

办完各种手续,来到房产过户大厅,看到人山人海的火爆场面,崔先生才知道最近有很多人和他一样尴尬。人们担心新政执行后会大幅增加购买二手房的税费成本,所以都来抢搭过户“末班车”。

不仅在北京,新政出台后半个月内,各地房产过户中心都出现了人满为患的过户潮。

某房地产专业网站调查显示,七成以上网友表示调控新政中关于“二手房过户严格征收20%个税”的政策对自己影响最大;超过八成的网友认为增加的个税成本会转嫁到购房者身上;更有近六成网友表示自己属于卖旧买新的改善型需求,但因为新政出台将推迟购房计划。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,新政会不会“误伤”改善型需求,主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时,一般由卖方决定价格,税负较易转嫁,相反则难以转嫁。目前,我国绝大部分城市的房产交易仍以新房交易为主,且新房供应量充足,二手房市场规模较小,转嫁的风险有限。但在一线城市,二手房的规模与新房相当,且由于城市规模大,二手房所处的地段优越,供给有刚性,所以就相对容易转嫁。

“目前我国改善型需求量还很大,加税的政策对这种需求一定会有影响。”秦虹表示。

难以区分

在现实操作和相关政策中,投资投机和改善型需求没有得到明显的差别对待

近年来,“鼓励刚性购房需求,抑制不合理住房需求”一直是楼市调控政策的主线。随着调控不断从紧,投资投机型购房需求逐步得到有效遏制,成效不断显现。但在这个过程中,一些改善型购房需求也不可避免地遭到了“误伤”。如营业税、限购、个人所得税等政策,有的政策让想改善的人买不了房,有的则由于税费增加,让想改善的家庭买不起房。

“中央提出要让人民拥有更舒适的住房,住房条件不断改善才能实现这一目标。”中国房地产协会副会长朱中一表示,和首次购买住房一样,卖旧买新、卖小买大的改善型购房需求也属于刚性需求,应该予以鼓励和支持。改善型需求对房地产业转型升级、进一步提升品质也至关重要。

在去年底举行的住房和城乡建设部工作会议上,住建部部长姜伟新表示,2013年将继续坚决抑制投机、投资型住房需求,支持合理自住和改善型需求。但在现实操作和相关政策中,投资投机和改善型需求却没有得到明显的差别对待。

“因为住房具有自住和投资的双重属性,所以很难有效区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说,要达到抑制投资投机型需求的目的,出台任何政策都很难做到十全十美。”清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉说,从目前的政策取向来说,重点还是支持基本住房需求、首次购房需求,这是“住有所居”目标能否实现的关键。

刘洪玉认为,对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求,当前政策取向保持中性甚至短期内不鼓励,这是从当前住房市场供求现状出发的。在城镇化快速发展的背景下,尤其在热点城市,住房供不应求的局面还将持续,全面鼓励改善型需求有可能加剧供求紧张。但从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看,将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。

“当然,如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租,我觉得政策也应该保持中性,因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给,有利于发展租赁市场。住房市场上真正需要打击和遏制的,是投机型购房,即购房的目的既不是自住、也不是出租,而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价,又造成了宝贵住房资源的浪费,是应该重点打击的对象。”刘洪玉说。

疏堵结合

专家认为,对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”

针对调控新政可能误伤改善型需求的情况,财政部财科所所长贾康认为,20%个税政策的实施细则应尽早清晰化。对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”,不同城市在具体实施时应附加上不同政策,避免在楼市调控中“误伤”改善型需求。

实际上,现行的个税政策,本身就有相关的优惠。据链家地产市场研究员张旭介绍,根据目前的政策,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。“一般来说,出售5年以上的唯一住房,应该需要再买更好的房子,是比较典型的改善型需求,政策是有优惠的。”

秦虹认为,这一政策应该继续坚持执行,切实达到对投机性需求进行抑制,对合理的住房需求给予支持的政策目的。

业内人士认为,现行的税收优惠政策还有进一步细化的空间。比如现在规定满5年的唯一住房可以免征个税,相应的,满4年或3年的唯一住房,可以考虑适当降低税率,以体现对改善型需求的支持甚至鼓励。

上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭建议,针对不同的需求,调控政策还应更加细化。比如对于首次购房和首次换房的自住需求要鼓励;对于投资购房用于出租的“他住需求”要允许,不是抑制;对于纯投机需求要坚决予以抑制。采取的调节手段应以经济手段为主,限购之类的行政手段为辅。这样,才能发现真实的需求,也才能使供给有的放矢,逐步实现供求的平衡。

按照这种思路,区分合理改善与投资投机,增加持有环节的税收被认为是更有可能奏效的手段。朱中一表示,对持有多套房且不对外出租的购房者征收持有税,将更加有效地抑制投资投机,而对始终只有一套房的改善型需求影响较小。与此同时,要考虑适度降低交易环节的税费,促进多余的房源流入市场,也能降低想改善居住条件的家庭的换房门槛。

“总的来讲,对改善型需求,仅靠‘堵’不是长久办法,整体设计、系统改革、‘疏’‘堵’结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹表示。

 
家园快报 楼市行情 政策关注 购房理财
.
2020年安徽省房地产高品质发展论坛 暨三棵树
2020第七届中国·安徽建筑行业供需对接交流
中环控股“登陆”香港主板 股价气势如虹涨逾
合肥出台新办法规范物业收费
安徽明年计划改造1000个老旧小区
首届安徽省房地产行业毅行比赛圆满结束
首届安徽省房地产行业室内篮球赛圆满落幕
首届安徽省房地产行业羽毛球赛圆满落幕
安徽省房地产商会联合克而瑞权威发布安徽省
安徽省房地产商会第三次会员大会暨十周年盛
房企近4年最严峻的生存大考:融资额创新低
土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难
“房闹”考验开发商、业主契约精神
楼市一夜入秋二线城市打折促销增多:合肥楼
当巨头只求活下去 悲观情绪浸染地产业
合肥装修备案调整!物价局曝光最新定价方式
40年见证 合肥市城乡居民住房变化
6月70城房价总体平稳 央地联动楼市调控持续
合肥:“组合拳”整治地产市场违法违规行为
安徽:前4月商品房销售和新开工面积增速“
房地产税试点加快,专家建议深圳杭州海南先
合肥回应购房“刚需35岁限制”:必要时进一步
官方发布!合肥新建商品房摇号细则出台!
合肥楼市新政落地——二手房限购区域确定、
4月15日正式实施!合肥商品房交付全面推行“
农业农村部:严禁城里人利用农村宅基地建别
深圳:离婚房产给无资格一方,3年内不能买房
因城施策,杭州进一步加强房地产市场调控
城市群内落户资格互认来了!这两个城市先下
合肥非住宅改租赁新规 9月起实施 可改民用水
如何判断购房的最佳时机
买房什么时机最合适? 开盘当天往往最优惠
买家办房贷遭遇霸王条款 提前还贷要付3%违约
购房指南之冬季买房:冬季购房的七大好处
80后年轻人月光族应该如何置业买房
购房贷款提前还清后还需要办理哪些手续?
二手房装修的十大技巧 打造省钱温馨好家居
年底提前还贷要灵活掌握 享受七折利率别太急
买房前后多担忧 购房小贴士教您如何避免吃亏
降息后1月份房贷不降反升 可向银行索取月供
↑ 图片新闻
↑ 热点新闻
·恶意竞标、强揽工程等问题突出 住建部要求:
·正在建设的合肥五大重点片区 每一片都值得期
·广州、合肥、宁波、东莞、南通5城政府负责人
·住建部:保持房地产调控定力 着力解决新市民
·报告称房地产行业从粗放式向精细化过渡
·调控风暴不停 中国炒房客迎来四大“坏消息”
·合肥市今年住宅用地集中出让 供应量不得低于
·楼市去化艰难 南昌市政府出手“自救”
·严查资金违规流入楼市 监管风暴扩至“新一线
·主管部门督导沪深楼市,“房住不炒”定位进

皖公网安备 34011102000119号