在很多小区和写字楼的电梯里，广告已经司空见惯。摄/周民 

    ■ 社区调查

    本期关注焦点

    小区广告收益及分配的公示问题

    本期抽查样本

    东城、朝阳、海淀等地的多个小区

    小区道路上、电梯里、过道中的空间，逐渐被无孔不入的广告所覆盖，但“地主”明明应该是业主们，可收租的却往往是物业公司。如何利用这笔钱，收益到底有多少，在不少小区都成了“地主”们的一笔糊涂账。本月初，央视主持人赵普就小区广告收益的公示问题起诉了其所在的朱雀门小区，使得这一问题成为焦点。近日，记者就小区广告收益的公示及分配问题，走访了东城、朝阳、海淀等地的部分小区。

    东城区民安小区：广告有收入业主不清楚

    东城区民安小区是东直门一带比较大的社区，该小区内的各种平面广告已经较为普及，但小区物业公司并未曾将具体的广告收益情况对业主进行公示。

    民安小区共有高层、低层板楼20栋，在每栋楼的单元入口处都有一个屏显广告牌，走廊的墙壁上还有六七个广告牌。此外，在高层住宅的每个电梯里还有两个广告牌。内容涉及银行、医院、手机卖场等诸多领域，也包含部分公益广告。

    据了解，不少业主对于小区内公共空间的广告收入归属权问题并不了解，“从来没想过广告费应该归自己所有，还有这种好事？”一位新业主略带惊讶地说道。

    相比而言，一些老住户则表示，对此问题早有所了解，并曾多次与物业进行交涉，也曾向有关部门反映过该问题，但还没有解决。“这些广告牌至少已经有4年了，但广告收入我们从来都不知道花到哪里去了。”业主刘大爷表示，该小区物业并未曾将每年的广告收益情况进行过公示，“你再看看每栋楼的地下室，这些房子出租的收入也不知道怎么花的。”

    该小区物业工作人员则表示，由于没有成立业委会，所以无法把包括广告收益在内的各项收支情况对业主进行公示。

    海淀区美丽园：广告费用于小区公共设施建设

    美丽园的广告收入主要用于小区基本公共设施的建设，且广告收益及其他收入支出的具体账目业委会每年至少向业主公示一次。

    该小区有30多栋居民楼，1370多户业主，走进电梯均可以见到两个醒目的商业广告牌，楼梯间也有一些公益广告牌。

    据了解，该小区居民对于广告费用归属权问题普遍较为了解。“以前大家并不怎么了解广告费是属于我们的，物业用在哪里也不知道，但现在大家会关心每一笔费用的具体收入支出。”业主刘先生说，前些年业主们和鸿铭物业的官司使得电梯广告位出租的收益被返还给了业主。

    业委会王先生介绍，目前小区的广告费用主要用于小区内的各种建设，包括公共维修、公共设施的维护以及补充业委会的办公经费等。最近一次使用是今年上半年，小区内一些单元楼的门禁系统年久失效，因此整体对门禁进行了更换。

    王先生表示，该小区业委会目前共有7名委员，每两个月轮值负责一次，每次交接都需要接受账目审计。按照业委会规定，每年至少会将小区内包括广告收益在内的所有收入和支出公布一次，最近的一次公示是在今年的6月份，地点在小区内的宣传栏里。

    世纪东方城三期：收益“分红”返业主每年100元

    小区的院落、电梯等公共区域都有广告。该小区有1378户，广告费应当是一笔不小的收入。据业主郭先生介绍，2008年底，世纪东方城小区三期物业给小区内每户业主100元的广告收益。但业主刘先生觉得有些少：“广告收益的账目应该公示出来，这样业主才能够对物业公司的工作放心。”和刘先生持相同看法的居民不在少数，不少业主要求“用数字说话”，公示才是打消居民疑虑的最好办法。

    对此，森茂物业葛经理称，物业替业主和广告公司签署的合同都可以公示，物业从中没拿任何广告收益，除去必要的能耗开支，所有的收益都分给了业主。

    据葛经理介绍，签约的广告客户有三四家，在公共大堂和电梯里的广告收益应属于业主共有。他们在与广告公司签约前，都会依靠短信平台和小区内公示的方式通知业主，“大部分业主会反馈回来主张做，这样我们才和广告公司签约，毕竟我们代表的是业主”。

    物业和广告公司签约最多签两年，出发点是希望能涨些广告费，“今年经济危机，广告客户提出费用减半，所以广告收益会减不少，所幸业主们还是挺支持的”。

    当被问及物业公司是否应该适当拿一些广告收益时，葛经理说，物业公司经营不能靠算计业主的这些公共收益。“替业主做这些额外的工作，是为了获得业主们的肯定，把服务做到家。物业费才是我们应该获得的利润”。

　　■物业

    电梯广告每部两千元

    记者在走访中发现，目前北京物业管理收费存在包干制、酬金制两种形式。大部分小区，物业公示工作几乎为零，无论是广告收益，还是大笔的物业服务支出，都没有相应的公示。一些小区虽然进行了财务收支的公示，但项目概括，描述简单，在居民心里仍是一笔“糊涂账”。

    一家物业公司的工作人员透露，他所在公司负责的其中一个楼盘，建筑面积约5.2万平米，共有四部电梯。所有的广告都集中在电梯内和电梯外的走廊上，主要以平面广告和屏显广告为主，每部电梯每年的广告收益大约在2000元左右，整个小区广告年收益总共近万元。该工作人员还说，目前，该小区内的广告涉及房产、汽车等各个方面，物业在选择广告商时都会和业委会协商，选取社会影响较大的广告。在确定广告商后，物业还会和业委会签订合同，约定广告收益的分配方式，“刨去成本费后，物业会收取10%的酬金”。

    >>名词解释

    酬金制 指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    包干制 指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。 

　　■律师说法

    物业公示缺乏法律的强制性规定

    房地产律师秦兵认为，目前，之所以不少小区都没有进行物业公示，主要是由于以下三点原因：

    1.我国的法律并未对物业公示进行强制性的规定。

    2.开发商和物业的前期物业合同里，大多未对物业公示做合同约定。

    3.不少业主的维权意识不强，还没有意识到小区公共区域的收益、物业服务费用的支出和自身的密切关系。

    他认为，了解各项物业服务费用的支出，小区公共区域的收益等，是业主应当享有的权利。即使是单个业主的要求，物业公司也应当予以满足，不能以小区尚未成立业委会为理由而不作为。无论是实行酬金制还是包干制，涉及公共维修资金的使用、大笔物业费的支出以及大笔物业公共收益三部分，都应当进行物业公示。此外，实行酬金制的小区，有关员工费用、企业保险等也应当进行公示。

    ■对话赵普

    无法漠视身边的不法侵害

    赵普所居住的朱雀门家苑小区，大概从2006年底开始出现广告，之后陆续多了起来，现在每个单元门走廊里都摆放广告插架，电梯口、电梯间都有显示屏广告，此外，小区内还有不少户外广告牌。本月初，央视著名主持人赵普的一纸诉状，使得“业主维权”的话题再度为公众所瞩目。在接受本报记者采访时，赵普多次强调自己是以一名普通业主的身份去维护自己的权利，“我只知道我的屋子被我的‘管家’卖了广告，而我却一无所知。”

    记者：您住的小区从什么时候开始有广告？

    赵普：大概是从2006年的年底开始出现，之后陆续多了起来，现在电梯和楼道里都有广告牌，小区里还有不少户外广告。

    记者：这些广告收入之前是否并未被公示？

    赵普：对，在我的要求之下，物业现在仅仅是将广告收益进行了公示，我还没进一步要求他们将物业的其他收支情况公示。

    记者：您认为现在的业主是否缺乏维权意识？

    赵普：不是这样的，人们并不缺乏意识，有句古话说“坐而言，起而行”，只能说是真正站起来行动的人少，因为会有方方面面的顾忌，这顾忌里有熟视无睹、见怪不怪，也可能有“多一事不如少一事”的民间教训，也可能有“各人自扫门前雪”的领地意识，或者还可能有“涉讼不吉”的习惯性隐忧，总之，不到万不得已不会与人对簿公堂。

    记者：您为什么站了出来起诉物业呢？

    赵普：坦率地说，我提起诉讼也没有到万不得已的时候，只是我无法漠视不法侵害就发生在我身边。

    记者：您对于小区的广告费用管理有什么建议？

    赵普：很简单，越透明越好，越诚实越好。透明是说广告收益必须被公示，诚实是指要把广告收益尽可能多地展示，而且对内容的真实性要负责任，如果物业公示的是一个虚假账目，就是做伪证了，将来也会承担刑责。

    记者：这次与物业对簿公堂，您最大的感触是什么？

    赵普：最大的感触是对这件事本身的思考，决定社区生活是否和谐的一大要素是各利益相关方的沟通是否顺畅，各方都应为打造一个优质的沟通平台而努力。（记者 吴旖旎 王维维 实习记者 李川）