住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，其价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。

　　预期需求有三层含义：第一，它需要有效购买力的支撑。财富的增长决定购买力的总量变化，财富的分布决定购买力的结构差异。第二，它是不稳定的。上行的通胀和宽松的货币都有可能放大预期，将未来的需求急剧释放到当期，突然增加的需求和刚性滞后的供给叠加在一起，引发房价上涨。第三，它可能永远无法变成现实。这种落差的广泛程度，决定了房地产调控的持久和严厉程度。

　　潜在供给也有三层含义：第一，它是一种滞后的供给。从拿地，到新开工，再到施工预售，存在一个较长的时间差，这使得相对于需求变化，供给的调整更缺少弹性。第二，它在很大程度上取决于土地供给弹性。中国的土地供给指标是刚性的，土地需求的上升如果无法通过供给的自动扩大来调节，地价就可能有上涨压力。第三，它取决于预售条件。在中国缺少房地产金融的背景下，预售扩大了房地产企业的资金周期速度和生产供给能力。如若收紧预售条件，则潜在供给能力下降，反之亦然。

　　这个简单的市场逻辑决定了：一是预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感度远远大于潜在供给的调整速度，从而使边际缺口常常存在，并极易在短期内突然放大。二是如果调控只是着力于当期供求调节，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控效果往往十分有限，甚至会成为房价上行的推手。

　　观察未来房地产市场走势可以发现：一，收入增长速度的下降、货币扩张增速的回归常态以及收入分配失衡格局的逐步纠正，都意味着房地产需求快速扩张的态势在中长期内将趋于缓和，投资性需求的占比将趋于下降；二，增长重心的内移、城市增长的分化和人口的郊区化，则意味着个别区域和城市的成长速度将快于房地产行业均值水平；三，土地供给的总量约束和结构变化，则意味着地价上涨仍是趋势，且拿地难度与日俱增。

　　立足于变化中的基本环境，以2013年新一轮政治周期、经济周期、调控周期的启动为标志，中国房地产行业走向一种“新常态”是大概率事件。一是需求变迁，自住性需求逐步取代投资性需求，成为决定房地产行业走势的主导因素；二是区域分化，需求增长重心将从沿海城市传导至内陆中心城市；三是深耕城市将逐步成为房地产企业规模扩张的主导路径；四是随着沿海城市增长速度趋缓和增长重心向内陆转移，以北京、上海和深圳为代表的三大区域市场的占有率将趋于下降，以重庆、成都、武汉、长沙、合肥为代表的长江中游中心城市将成为房地产行业增长最快的地方；五是二手房流通率上升是总体趋势，目前一线城市的二手房存量已经较大，但流通率仅在2%，远远低于香港10%的流通率，提升空间巨大。