“我们业主很多权益都被物业公司侵占了”

    82％的人希望政府尽快完善物权法细则，

    77.1％的人认为政府相关部门应对物业公司加强监管

    “我们业主很多权益都被物业公司侵占了。”北京市二环内某小区业主陈小倩最近发现，小区电梯间的镜框广告大概一个月就会换不同的内容，还有小区的地上停车位是收费的，这些都属于业主公摊面积收益，却从没见物业公司公示过。

    上周，中国青年报社会调查中心通过民意中国网、搜狐新闻社区，对2797人进行的一项调查发现，79.6％的人说“小区物业收支情况从未公示”是目前物业的最大问题。

    不能选择物业公司，业主一开始就处于弱势地位

    北京市朝庭公寓业主刘军（化名），去年靠父母赞助和银行贷款好不容易买了房子，但是没想到一入住问题就接二连三，“宽带是物业指定的，收费贵速度慢；电卡也不是市政统一的，交电费只能去物业公司，而且下午5点半后就不能交了。夏天电用得快，有两回晚上突然停电，我澡都洗不了。”

    物业还存在哪些问题？调查中，68.8％的人表示“保安不负责，外来人员随意进出”，53.5％的人选择“卫生清洁不及时”。接下来还包括：交了维修金没得到应有维护（51.3％），小区绿化不达标（50.4％），顶楼露台、地下室等公摊面积被出租、出售（41.2％），擅自收取装修保证金（37.9％）等。

    “现在，业主和物业公司的关系就像包办婚姻一样，幸福的是少数，离婚的、打架的、吵一辈子的很多。”北京汇佳律师事务所邱宝昌律师说，这是因为业主没有选择物业公司的权利，一般物业公司都由开发商指定。物业公司怎么收费，收多少也是开发商和物业公司定的，没有讨价还价的可能。业主一开始就处于弱势地位。“而且，很多地方物业管理处的电话要么打不通，要么没人接听，要么就把责任推得一干二净，有几个物业公司被处罚过？”

    物业问题存在的原因有哪些？67.1％的人首选“政府主管部门职能缺失”，65.4％的人认为“相关法律法规不健全”，64.0％的人表示“物业公司服务意识淡漠”，61.3％的人认为原因是“物业公司由开发商指定”，53.7％的人认为“业主维权成本过高”。

    中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、物业问题专家舒可心认为，物业侵权问题存在的一个重要原因是业主缺乏维权意识，“业主忍了，认了，就等于放弃了自己的权利。”他表示，业主组织起来是解决问题最好的办法。“但很多人觉得‘组织成本’太高了，有组织才能又热心的人太少了。而且，在一些有业主委员会的小区，因为缺乏监督，也出现了物业公司和业委会联合腐败的情况。”

    调查显示，43.2％的人认为遇到物业问题时“业主缺乏维权意识”，42.6％的人认为小区“业委会形同虚设”，35.1％的人表示小区“没有成立业委会”，30.3％的人认为“业主各扫门前雪”。 

    “业权分配”“信托物业”能推广吗

    “大部分物业公司现在还做不到诚信、自律，只能依靠业主联合起来对物业公司加大监督。”2007年11月，舒可心在朗琴园倡导实施了“信托物业”：召开业主大会和物业公司签订信托契约，受托人即物业公司必须公开账目，每一个业主都可以行使委托人的权利，有对物业管理的监督权、建议权和知情权，可随时到物业查账目。

    朗琴园的物业——北京市嘉浩物业公司经理邢俊霞说，业主们财务、工程、土建等各个方面的专家都有，他们会提一些很好的建议，“我们目前修补和粉刷外墙工作就是业主建议做的。年初，我们还搞过绿化，现在整个园子里的业主情绪特别好，我们工作也就有信心了。”

    “信托有个互相信任的关系，业主和物业公司平等共事，大家都有搞好小区的愿望。”朗琴园业委会监督小组成员潘阿姨说，现在物业公司绿化等所有的分包合同都由监督组进行审查，“每个月物业公司会向业委会报财务报表，支出的项目事先要由监督组同意，有疑问的话我们就请懂得的业主把关。”

    北京市华远·尚都小区业主刘先生2005年入住尚都，从2006年开始他每年都会通过“业权分配”分到1000多元冲抵下一年的物业费。他告诉记者，当时的售房合同中，就明确规定了哪些属于公共部分，公共部分的收益按每个业主房子所占的比例分配，物业公司每年都会进行公示。

    邱宝昌律师认为，华远的“业权分配”模式值得推广，政府应该把“业权分配”的经验吸收到法律法规当中，“这样公平的做法变为所有物业公司强制执行的话，物业纠纷会减少很多。”

    公众认为应该怎么解决物业问题？调查显示，82％的人希望政府尽快完善物权法细则，77.1％的人认为政府相关部门应对物业公司加强监管，66.3％的人说物业公司应详细明示收支情况，61.1％的人希望物业公司加强责任和服务意识，48.4％的人认为业主应该积极联合采取维权行动。 （王聪聪）