昨日，武汉市房管局公布3月份房地产市场监测月报。数据显示，当月二手房成交8344套，创历史记录，环比增长346.5%；当月新房成交14174套，一季度新房共成交34546套，延续了自去年三季度以来的火爆。

　　业内人士分析，二手房交易量猛增与新“国五条”有关，众多二手房主和购房者纷纷抢在新政落地前交易，导致“一个月吃了一年的饭”。

　　值得注意的是，今年一季度二手房价格逐月下跌，新房价格却逐月小幅上涨。3月底，武汉公布今年房价控制目标，稳定房价的态度十分明确，甚至不排除使用“限价”方式。

　　一季度武汉房价变化

　　1月 2月 3月

　　价格 变化 价格 变化 价格 变化

　　新房 6567.99元 +1.52% 6632.44元 +0.98% 6672.82元 +0.61%

　　二手房 4734.98元 -3.75% 4573.02元 -3.42% 4318.52元 -5.57%

　　调控政策频出 楼市反应淡定

　　“新‘国五条’出台会不会让房价低一些?”3月中旬，在四新某楼盘售楼部，黄先生的妻子询问售楼员，却被他打断，“别问了，反正我们必须买。”

　　今年一季度，虽然新“国五条”和公积金政策调整等楼市调控政策频频出台，但不少购房者显得十分淡定。据某网站调查，武汉仅20%的受访者认为新的调控手段对其购房计划有影响。而近期武汉诸多楼盘的定价，也并未因调控政策出台而走低。

　　3月初，武汉汉江边某江景楼盘推出临江一线楼栋，单价平均1.8万元，开盘当天销售率超过60%;3月中旬，盘龙城某楼盘开盘，200多套房源不足2小时即销售一空;汉阳墨水湖边，去年7000多元的单价一度引领武汉楼市“平价”潮，但3月27日该片区最新入市的一个项目，平均单价已达8700元……

　　黄先生结婚后，一直和父母同住，现在小孩已经2岁，“独门立户”的愿望让他成为“刚需大军”一员。他说：“这些年楼市调控政策不断出台，以往我还希望能把房价打下去，现在看来，它们的作用可能更多是让房价不要涨得太快。”

　　和黄先生一样，公积金政策调整也打乱了向先生的购房计划原本他可以办理60万元的公积金贷款，现在只能贷款20万元。对此，他决定和女友先结婚再买房，“用两个人的余额计算额度，就能贷足60万元公积金。”

　　开发商反比购房人更谨慎

　　数据显示，今年一季度，武汉新建住宅成交34546套，同比上涨46%。武汉市房管局分析，受新“国五条”及公积金贷款政策调整影响，购房者抢在政策落地前集中签约，导致成交量大涨。这一影响在二手房市场表现尤为明显：2011年以来，武汉单月二手房成交量一直维持在2000套左右，即便2009年楼市最火爆时，也只有5000套左右，但今年3月达到8344套，环比上涨346.5%。

　　二手房交易个税，目前按成交价1%征收，但新“国五条”规定按差价20%征收。以一套买入价为60万元的二手房为例，假设现售价100万元，个税交易成本将从1万元涨到8万元。因此，大量二手房主和购房人纷纷抢在新政落地前完成交易，也就不足为奇了。

　　武汉多家大型房产中介公司人士认为，一旦新“国五条”正式落地，二手房市场将进入明显疲软期。不仅是二手房，在经历了3月份14174套的成交高峰后，4月份前半个月，武汉累计销售新建住宅5955套，环比下跌13.2%。

　　有意思的是，相比购房人，开发商们显得更为谨慎。今年一季度，武汉土地交易共成交51宗，成交金额207亿元，同比下跌19.55%，住宅用地更是未出现一宗竞价。“当前武汉楼市的火爆，并没有让开发商迸发拿地的热情。”武汉一开发商投资总监说，由于调控政策相对偏紧，开发商们对后市仍持谨慎态度。

　　武汉或用“限价”手段稳房价

　　今年一季度，武汉新建住宅和二手房价格呈现反向变动趋势。

　　1—3月，武汉二手房单价分别为4734.98元、4573.02元、4318.52元，逐月环比下跌3.75%、3.42%、5.57%;新房单价分别为6567.99元、6632.44元、6672.82元，逐月环比上涨1.52%、0.98%、0.61%。

　　“市民感觉房价一直在跳涨，其中很大一部分原因是开发商的销售策略所营造的氛围。”业内人士透露，去年市场观望期，一些开发商拿出一部分房源“平价”开盘，以形成市场声势，待资金回笼后，再拿出更优质的房源并提高价格，是为了追求利润，“并非单纯地涨价。”

　　3月底，武汉公布房价控制目标今年房价涨幅要低于人均实际可支配收入涨幅。武汉市房管局人士称，为将该市房价维持在一个稳定水平，不排除动用“限价”手段。

　　昨日，国家发改委公布对8家房地产企业实施处罚，原因在于这些企业违反了“明码标价”的规定。而在武汉，业内人士分析，如果开发商定价过高，在申请预售证及备案时，可能会遇到障碍。

　　新政落地将影响楼市走势

　　截至目前，武汉仍未出台新“国五条”的具体实施细则。一旦该项政策正式落地，将直接影响武汉楼市的后续走势。

　　“看起来，新‘国五条’对二手房市场影响很大，进而对新房交易带来连锁影响。”武汉江夏某楼盘营销总监分析认为，目前改善性购房需求已经释放，对于这部分买家来说，必须先卖掉旧房才能筹集购买新房的资金，而二手房个税征收方式的变化，将加大“卖旧”难度，进而影响“买新”。

　　武汉房管局数据显示，今年3月，120平方米以上房源(主要针对改善性购房)约占市场20%。

　　对此，省国土资源厅刚刚发布的报告认为，宏观调控政策短期内不会松动，政府强调将继续坚持政府调控和市场调节相结合，另外保障房建设力度加大，又稀释了市场化购房需求，都将使居住用地价格的上涨受到抑制。预计今年，包括武汉在内的全省住宅用地价格增速继续放缓甚至出现负增长，从而对房价调控带来积极影响。

　　“(房价)表现取决于具体的房地产市场管控政策落地情况，比如二手房交易个税从严计征、住房信息系统联网和房产持有环节的物业税征收等具体政策的实施时间。”上述报告认为。