自2013年3月1日国务院颁布新的房地产调控政策“国五条”之后，全国各地的房屋交易市场随即进入一种异常火爆状态。据媒体报道，在南京办理房屋产权交易的人多到堵塞了交通，还有更甚者挂着吊瓶也要参与排队，办理产权过户，在上海产权交易中心的黄牛党已经把排队的位子炒到5000元，但仍旧“一位”难求。在看到这些报道之后，我们不由的要考虑一个问题，市场为什么会出现这样的反应？为何我们的房地产市场在经历了十年九调之后，房价还是一路高歌猛进，接连上涨？

    经济学家给出的答案是货币供求关系影响了房价，房地产界的大佬们给出的答案是土地的供应量影响了房价。好像所有人的注意力都集中到了，调控政策对房价的影响，很少有人意识到，频繁的调控政策对房产交易行为的稳定性会造成什么影响？对整个社会契约精神的形成与发展会产生什么样的阻碍？本人作为一名房产律师，希望通过一种法律人的视角来跟大家探讨一下刚才提出的两个问题。

    一、在经济高速发展的背景下，我们需要稳固的法治环境保证市场交易在一种有序的状态下进行。

    根据以往我们的经验，当房价上涨时，卖方的违约概率会增加，但不管卖方违约的理由是什么，目的只有一个就是涨价。当房价下跌时，买方的违约概率会增加，同理，不管买方违约的理由是什么，目的也只有一个逼迫卖方降价。根据最基本的经济学原理，在其他条件不变的情况下，商品的价格受供求关系的影响，房屋价格变动本身就是一种正常的市场行为。在这种正常的价格变动下，买卖双方会因价格的变化，发生一些违约行为但这些行为都处在一种与正常市场变化有关的状态下，不会出现大规模的违约情况。

    反观最近几年国内法院审理的案件中，与房产有关的纠纷不断增多，其中房屋买卖合同案件占相当大的比例，这种情况与不断上涨的房价不无关系。

    从2003年的“18号文”开始，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最近出台的“国五条”及其各个地方的细则，在这十年里国务院先后九次召开常务会议，专题研究房地产市场调控，但这十年过来，房价一路走高，房屋交易纠纷的数量也是一路上涨。 

    专业人士总结过，这十年调控的共性，调控的措施过多的落在购房者身上，实际上是在抑制购房需求，这些措施归根结底是导致很多人丧失购房资格，或是提高购房成本。在国家不断出台这些调控政策的同时，各级法院为配合国家的房地产调控政策也都出台了相应的案件审判指导意见，这些意见的也无一例外的将限购放在首位。

    当房产的行政调控手段变化为法院的审判指导意见后，就会出现法院的审判实践背离基本法律精神的后果，这样的后果最终很可能会使得案件当事人感到司法的不公平，进一步影响到法律的权威性，而从使当事人丧失本应具备的契约精神。

    对于上述观点我们可以举一个简单例子，当一个受政府调控措施所限，不具备购房资格的人以继续履行合同为诉求到法院起诉要求卖方配合办理过户手续，而这时卖方又提出反诉要求解除买卖合同，理由是对方不具备购房资格。如经过法院审理查明，买方确实不具备购房资格，且卖方并无故意将交易行为拖延至调控新政实施后，导致买方无法办理过户的恶意，一般都会向买方释名要求其变更诉讼请求，如买方拒绝变更就会承担败诉的风险。

    其实这种做法是明显违背合同法律原理的，因为最基本的合同法原则是要保障交易安全，维护守约者的权利，敦促合同履行，实现合同目的。但是法院为了贯彻政府调控措施，在进行案件审判时，就会背离前述基本原则，进而做出对买方不利的判决。这样做的最直接后果就是，导致买卖双方对法律的不信任和不尊重。因为买方会对法律丧失信心，不再相信法律能够维护其权益，卖方会恶意的利用法院的这种审判方式为自己谋取不正当利益。最终的结果，买卖双方都丧失对法律的尊重，契约精神也就更无从谈起了。

    二、法律本身的不健全与不断上涨的房价降低了卖方的违约成本。

    在讨论卖方违约成本之前，我们必须先明确一点对买方进行保护使其利益最大化的的结果是什么？我们认为，对买方来说利益最大化的结果是合同继续履行，法院强制办理房屋产权过户，并追究卖方逾期履行的违约责任。与此相反，法院判决合同解除，卖方承担违约责任向买方支付违约金，如约定的违约金低于造成的损失的，买方可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，但即便增加了违约金数额，在现实的市场环境下对买方来说，仍旧难以弥补买方所遭受的实际损失。

    给大家举一个例子，北京一对夫妻，为了解决孩子上学问题，准备买一处学区房，在签订购房合同支付了定金及首付款后，因为卖方拖延办理房屋买卖的网签手续，导致因为限购政策无法在京购房，如诉讼到法院要求继续履行合同，办理产权过户。法院会向他们释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明如变更了请求会判决卖方承担违约责任，如果他们坚持要求继续履行，就会被法院判决驳回其诉讼请求。

    上述这个案例，对卖方来说不管是哪一种结果，都是有利的，因为卖方的房产保住了，其承担违约金的数额远没有房价上涨的数额大，即使买方的得到到了违约金，这部分钱也不足以弥补其购房损失。

    在案件的实际审理中，法官除了按照上述法律规定对作出判决外，同时，还存在法官对违约金判决数额过于保守的问题，这也是导致买方损失难以弥补的一个重要原因。

    我们认为，在房价过快上涨的同时。因为，法律本身的规定及法官在审判实践中判决力度过小，都是造成卖方在违约时成本偏低，买方利益难以全面保护现状的原因。

    三、过于频繁的调控措施将会导致情势变更抗辩权的滥用，最终导致当事人依法违约，不利于合同稳定履行。

    在司法实践中，如果采取变更合同内容的方式仍不足以消除情势变更给买房人带来的显失公平的后果，买房人可以依法请求法律救济，解除合同关系。基于情势变更事由终止或解除合同后，法院应免除买房人不履行合同的责任，且卖方不得对此请求损害赔偿。

    通过对情势变更抗辩权的分析，我们会发现，在频繁出台各种房地产交易调控政策的今天，买卖双方都有机会利用该权利与对方协商变更合同或解除合同，并且这种解除是不用承担违约责任的解除。

    因为根据法律规定，买卖双方依据合同约定的内容，履行合同权利义务，最终实现合同目的，本应是一种常态。但立法者考虑到，市场经济在运行过程中，因为市场环境的瞬息万变，经常会造成买卖双方在合同实际履行中的困难或即便强行履行合同目的也难以实现。因此，才赋予了双方当事人的情势变更抗辩权，用于协商变更或解除合同。

    但在调控政策频繁出台的情况下，卖方或买方为了保护自身利益，在交易无法实现利益最大化的时候，处于本能的反应，就会主动的援引此抗辩权来保护自己。最终的结果，很可能会造成一种依法违约的情况出现，致使司法实践与当初的立法本意，大相径庭，事与愿违。

    十年来，房地产市场频繁的调控政策，不仅背离了市场经济运行的基本规律。同时，也使社会大众的契约意识渐渐模糊，我们与契约社会已经渐行渐远。