截至4月24日，A股152家房地产上市公司中，已有130家发布2012年年报。其中，实现盈利的有124家，占比高达95%；净利润同比实现正增长的有74家，占比为57%；而净利润同比增幅在20%以上的，则有45家，占比达35%。尽管饱受调控之苦，但在中国经济增长整体放缓、诸多行业盈利下降的大背景下，房地产企业交出的答卷出人意料。

然而不能忽视的是，在2013年政策将持续收紧的背景下，房地产行业仍是“几家欢喜几家愁”——一边是大型房企延续优势、强者恒强，另一边则是中小房企业绩下滑、日子艰难；一边是销售增加、周转加快带来的屡创佳绩，另一边则是成本增加、以价换量带来的利润率下滑。行业分化和加速洗牌都将是房地产行业2013年无法避免的大势所趋。

招保万金净利同比增三成

净利润同比2011年实现正增长的74家房企中，净利润同比增长在100%以上的房企有9家，同比增长在50%-100%之间的有10家，总体来说，同比增长超过20%的房企总共有45家，占已披露年报房企总数的35%。

从房企年报整体显示的情况来看，可谓“强者恒强、喜忧参半”。在过去一年中，房企的整体销售额大都实现了同比增长，但业绩进一步分化，由此也导致了市场竞争格局的变化。

首先来看强者的业绩。根据上证资讯统计，万科、招商地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、金地集团四大A股龙头房企2012年合计实现营业收入2301.82亿元，较2011年增长45.83%，市场占有率达5.28%；四大龙头房企共实现净利润276.92亿元，同比增长27.23%，其中万科增幅最快，达30.40%；四家房企存货合计5885.55亿元，同比增加23.64%，约占资产总额的70%。

有数据显示，2012年全国销售额前10家房企占市场份额的12.46%，较2011年提高2.03个百分点；前20家房企的市场份额较2011年提高2.77个百分点。

业绩飘红背后的两大隐忧

然而在大型房企突飞猛进的同时，不能忽视的是中小房企陷入的盈利困境。上证资讯统计数据显示，已公布年报的上市房企中，已经有6家上市企业陷入亏损，包括海德股份、新潮实业、万好万家、ST珠江、绿景控股和大龙地产。如ST珠江，2012年亏损1.27亿元，主要原因是报告期内可结转的房地产销售收入减少、旅游酒店业务淡季亏损及财务费用增加。

包括上述亏损公司在内，共有56家房企净利润同比下滑，其中下滑幅度在100%以上的有6家，同比下滑幅度在50%-100%之间的有14家。而天伦置业、宜华地产、亚太实业等房企的年报或预告则显示，2012年公司净利润只有百万元左右。房地产行业“增收不增利”的趋势依然在去年延续。据中国房地产协会房企500强测评报告显示，去年500强房企净利润同比下降18.64%，也验证了这一趋势。

另一个值得关注的行业隐忧则是房地产整体利润率下滑明显。记者统计发现，130家公司平均利润率水平为12.79%，而2011年则为13.9%，进一步下滑了1.11个百分点。

行业分化加速并购洗牌

一季报龙头房企的业绩优势还在持续，万科、招商、保利等公司增长势头不减。万科一季度实现营业收入140亿元，净利润16.1亿元，同比分别上升35.3%和15.6%。招商地产今年前3月则实现营业总收入61.45亿元，净利润8.1亿元，同比分别实现70.38%和88.79%大幅增长。保利地产则实现营业收入74.39亿元，净利润7.35亿元，同比分别增长51%和37.1%。从已披露一季报的地产上市公司情况来看，总体仍以增长为主。

不过，中国指数研究院的数据显示，在调控之下，房地产行业的市场份额、资金正在加速向大型房企集中，而中小房企则会面临缺项目、缺资金、缺地皮的困境，市场份额不断受到挤压。

有分析人士指出，中小房企和大型房企之间日渐悬殊的操盘以及融资能力，有可能加速房地产行业的并购。万科2012年年报显示，公司全年一共收购了28家房地产企业。