●房价上涨过快源于认识偏差

●市场主体过于看重投资功能

●投资性购房会影响耕地保护

●高房价不利于扩内需振经济

今年3月份以来，我国房地产市场在经历了2008年下半年的相对沉寂以后，又迎来了一波节节攀升的火爆行情。一些城市的房价甚至出现淡季不淡的"发烧"行情。笔者认为，近年来中国房价的过快上涨与人们对住宅功能认识的偏差有关，要想抑制房价的过快上涨，有必要对住房的基本功能进行重新审视。

众所周知，就住房而言，消费与投资是其两大经济功能。换言之，住房既是消费品，也是一种投资品。近年来，在强调增加居民财产性收入的背景下，我国在对住房这两大功能或属性的认识上也出现了偏差，投资功能日益为市场主体所看重，以致作为住房最基本功能的消费功能似乎退而成其次。笔者认为，这种认识上的偏差既是导致房价居高不下的主要原因，也不符合我国国情，更不利于我国经济的可持续发展。

笔者之所以认为上述认识偏差是导致房价过快上涨的重要原因，首先是因为过分注重住房的投资功能，必然会增加房地产市场上的投资性需求，而在土地资源有限的情况下，投资性需求过快增加的结果必然会引起房价的上涨。其次，投资与投机历来是难以截然分开的孪生兄弟，因此，过分强调住房的投资功能必然会加剧房地产市场的投机现象，而投机的盛行必然成为推动房价上升的重要力量，这一点已经被我国房地产市场的现实所印证。第三，在过分强调住房投资功能的情况下，受投资或投机高额收益的诱惑，必然吸引大量银行信贷资金或境内外投机资金通过各种或明或暗的渠道流入房市，从而诱发房市泡沫的形成。

笔者认为，过分强调住房的投资功能也不符合中国的国情。人多地少是中国的现实，为了保证中国的粮食安全，坚守18亿亩耕地红线非常必要。过分强调住房的投资品属性，实际上就是鼓励人们购买第二、第三甚至更多套住房，其结果必然导致大量耕地的占用，如果再加上城市化进程加快所需的土地和不断增加的建设用地，则不可避免地会增加坚守18亿亩耕地红线的难度。同时，这种住房投资还会带来住宅的大量空置，一方面造成社会财富的巨大浪费，另一方面又加剧了住房供应紧张的假象，最终导致房地产业的虚假繁荣。

在当前国际金融危机的背景下，过分强调住房的投资功能也不利于通过扩大消费来刺激经济增长。投资和消费是拉动经济的两大马车，鉴于主要依靠投资拉动经济所具有的局限性，人们越来越认识到通过扩大居民消费拉动经济的必要性。而过分强调住宅的投资功能由于会引起房价的过快上涨，因而必然会对扩大消费产生非常不利的影响。首先，高房价一方面会扼杀大量低收入阶层正常的住房消费需求，另一方面，即使通过住房信贷能够提前实现住房消费需求，高房价也会吞噬其毕生的收入，这种"寅吃卯粮"的做法会使大量购房者在今后数年甚至数十年中不得不减少其他消费需求，从而削弱消费对经济的刺激力度。其次，房价的持续攀升使那些高收入者将大量收入用于商品房的投资或投机，以追求高额收益，这也会相对减少这些高收入阶层的当期消费需求。第三，高房价往往会引起收入的转移或再分配，如低收入者的收入向高收入者转移、普通民众的收入向房地产开发商和炒房者转移等，这种收入转移的结果就是收入差距的拉大和贫富的进一步分化。由于富人的消费倾向低于穷人的消费倾向，因此，上述收入转移和再分配的结果便是整个社会消费需求的相对下降。

鉴于上述分析，笔者认为，在对住房功能的认识上，我们应当矫正过分看重其投资功能的片面看法，更加注重其作为消费品的属性和功能。因此，在实践中，注重住房的消费功能就应当制定相应的鼓励正常住房消费、适当抑制住房投资或房地产投机的政策。具体说，在信贷政策、利率政策、税收政策方面，应当着重支持居民第一套住房的购置，而对第二、三套等住房的购买进行适当的政策限制。（作者系首都经贸大学金融学院副院长、教授） 　

(作者：谢太峰)