自家阳台被邻居“搭了伙”

  张先生在深圳布吉某小区买了一套房子，开发商说要送他一定的面积——一块与其阳台相邻的平台。办完购房手续后，张先生的新房一直空置没有入住。2013年初，其新婚妻子怀孕，考虑到位于布吉这个小区的房子环境较好，张先生才准备住进去。但是当他入住以后，才发现买房时开发商赠送的面积出问题了，与其阳台相连的平台被人霸占。

  霸占张先生房屋面积的不是别人，而是住在其隔壁的邻居。原来张先生家的房子是201号，206号住户的房屋与201房隔空相望，中间就是赠送的平台。虽然这块赠送的平台与邻居206号房还有数米的空中距离，但是为了使用这块面积，206号的业主可谓煞费苦心，专门架设了一座桥，在空中架起了一个通道，将这个平台与自家连接起来。张先生多次上门讨要，但邻居的说法却是先到先得，现在这块面积归他所有。

  地产律师查看现场后认为这块面积属于公用面积，是供相邻方通风采光之用的，任何人都不能私自占用。该小区管理处也介绍，之前土地规划监察局曾经向206号业主开出了责令整改违法行为通知书，但对方置之不理，现在龙岗城管局布吉执法队也介入调查，但是这位业主的态度更加强硬。

  张先生十分苦恼，自家的阳台和平台相连，现在平台和搭建的便桥连成一体，自己反而变成有点寄人篱下的感觉。但是当初开发商只是口头承诺赠送面积，并没有写入合同，每天打开阳台门，就是隔壁搭建的临时建筑，居住起来十分不便。

  争执不下的储物间

  事实上，张先生遭遇到的烦恼，并非个案，广州市民秦先生也有同样的困扰。2009年秦先生在白云区买了一套房产。买房的时候，其看上了一套5+1的花园洋房。购买前销售介绍说，楼顶有个储物间是赠送的，可以单独享有。该储物间大概12平米，是楼梯间的顶层。

  2009年4月份交房的时候，该储物间也是归秦先生单独所有的。而秦先生也对这件赠送的小仓库十分谨慎，在房屋的修筑和交房后多次照相留证。但是，拍照再多，也避免不了麻烦找上门。

  2011年3月，秦先生的隔壁找到他表示，由于该储物间是占用楼梯的公共空间，所以他们也因该有一半。该邻居表示，其计划打掉墙壁在自己那边开个门，分一半走。这个时候离交房已经有1年半了。

  双方争执不下，闹到物管处，物管也说该储物间因该一人一半。秦先生十分愤怒，他认为，购买前销售的介绍，以及收房到现在1年半的时间该储物间都是属于自家的。在协商无果的情况下，他打算走民事诉讼法律程序。

  不过秦先生要起诉的不是邻居，而是开发商。他认为，送的储物间是当时导致其购买房子的原因之一。他是否能就开发商销售方的失误导致损失为由，发起民事诉讼索要赔偿？

  名为送面积 实为偷面积

  对此，专业地产律师颜宇丹告诉《投资快报》记者，赠送面积在房地产行业内一度属于普遍现象，是开发商博得购房者购房欲望的有利价码，而由赠送面积引发的购房者与开发商之间的纠纷、邻里之间的纠纷也时有发生。

  所谓“送面积”也俗称“偷面积”，所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积使用率，让购房者觉得“物超所值”。

  开发商通过设计上的一些技巧，尽量的多设计多利用，然后提高实用率，就凑出了所谓的赠送面积。但是送的面积不计入房价，也不计入房产证，所以它是不受法律保护的。2012年2月深圳市规划国土委颁发了一个文件《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》，深圳就开始叫停了“送面积”的行为。

  虽然一手房送面积的现象已成为过去，但购买二手房时仍然存在当初买一手房时送的面积，因此购房者在购房的时候首先要甄别哪一块是送的面积，由于送的面积没有经过规划验收和竣工验收，存在一些安全隐患，所以购房者要擦亮眼睛。

  赠送面积维权困难

  从法律角度来讲，开发商赠送面积分为几种情况。一种送面积是改变规划加建，未经报批更改手续，如单层改复式，这属于违规，存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险；第二种送面积属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，系小区业主共有财产，开发商无权赠送；第三种送面积，类似在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不记入房产证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时，都存在着法律障碍。

  房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。