2011-2012年，限购一直未松绑。2年来，住宅投资的泡沫已经渐渐被挤出，不少开发商因限购影响转身投资小公寓建设,投资者也一度被吸引到小公寓市场，市场一片大好。但随着小公寓市场的逐渐饱和，竞争压力的增大，小公寓市场亦渐渐走向平淡，想要伺机“突围”，“特色”是关键。

概况  在售约50多家 集中主城、城市副中心

据记者不完全统计，合肥目前在销售的公寓楼盘约有50多家。公寓产品依然主要集中于蜀山、包河、庐阳、瑶海四大老城区，好地段为增值、升值提供了保障。是老城区开发较早，不少公寓已经进入开发尾声。

而其它几个区相比老城区形势各不同。政务区公寓产品较少，仅有森林海和i more两家；滨湖区、经开区在售的楼盘亦以中小户型的住宅为主；新站区受区域大条件限制，在售楼盘少，小户型楼盘更少，仅有在一环边的个别老盘还有公寓产品；高新区连着蜀山区，长江路沿线还有不少公寓产品在售，交通优势仍然抢眼。

◤小公寓市场

价格：主城价格坚挺 副中心仍可淘低

由于一环内可出让的大地块不多，在售不少楼盘均有公寓产品，但因其地段、交通的优势，在售公寓的价格与住宅价格相近。如东方广场，在售的公寓与住宅，价格均在9600元/平方米。

此外，黄潜望板块、长江路沿线、马鞍山路沿线亦是公寓产品聚集区，不少楼盘公寓产品相比周边住宅有价格优势。如信达?芒果公寓在售均价在6600-6800元/平方米，比华地公馆、港汇广场、大溪地等盘住宅均价低近千元每平方米。马鞍山路上的万振?城市广场同样如此，项目在售公寓价格仅7200元/平方米，相比周边的铂金汉宫、和昌?都汇华府的住宅便宜不少。

销量：整体销售进入平淡期 个别楼盘热销

“2011-2012年小公寓销售较好，但自2012年下半年以后市场逐渐走向平淡期。目前，虽处平淡期，但销售也算理想。”合肥万途地产营销策略机构总经理孙宜庆表示，如今的投资渠道比以前更丰富，部分投资客转战其他领域。加之“国五条”中提到的二手房20%个税，不少原先打算买小户型过渡的刚需客户，也干脆选择一步到位。

据记者了解，主城区公寓因价格高，销售速度一直比较缓慢，如东方广场、天目?国际公馆等。大部分公寓产品销售情况整体节奏平稳。

但也有在售的公寓产品依然热销。上周，同样推出公寓产品的铂领星座和信达?芒果公寓均获追捧，再次活跃了合肥的小公寓市场，短短2个小时，257套房源几近售罄。

◤小公寓突围

购房者认准价格优势，低价是王道！

对于热销，信达?芒果公寓张经理表示：“此次推出的房源销售情况很好，除了地段等因素，价格较低是吸引不少购房者购买的重要因素，周边销售公寓的楼盘可选性少，对我们来说竞争性也小。”张经理还表示，购买者投资客占比约在60%-70%。

2012年9月，徽商?优山美地以4980元/平方米起，6381元/平方米的均价引来300人抢购；2013年5月，铂领星座推出了40-90平方米的精装公寓，均价仅在5800元/平方米，而所推房源在开盘前几天就基本被定完。项目策划许经理告诉记者，“之所以价格这么低，是因为前期没有做大范围的推广，而是把更多的优惠留给客户。”低于周边楼盘几百元的价格是很多公寓产品“开局”制胜和一直热销的关键。

竞争加速产品升级 有创新才能长远发展

目前，为了适应快节奏的生活方式，不少开发商瞄准市场需求，推出大量精装公寓产品，市场呈现饱和状态。

“目前合肥小公寓发展存在的瓶颈可能就是同质化现象严重，竞争压力大；未来小公寓发展一方面会越来越成熟化，可能不是所有的区域都适合小公寓的开发，我个人觉得在市中心和商业副中心比较适合小公寓开发。另一方面在户型设计上会更精细化，包括售后服务、管理等方面问题的处理上。最后，小公寓要想更好的长远的发展下去，就是要有创新的精神”。

然而，合肥学院房地产研究所副所长凌斌亦认为，“合肥现有的公寓产品，很少能体现它的服务价值。参观过一些卖完的公寓项目，后期管理往往不到位，居住环境有待改善。”