吴健珊

  《物权法》颁布6年，关于土地使用权续期的问题再次受到关注，原因是惠州部分新楼盘项目的土地使用年限仅48年，广州萝 岗区部分二手房情况更甚，转手的时候只剩下20年使用年限，为此，各方就业主如何“维权”展开讨论。有业内人士认为，一些开发建设速度比较慢的项目，应主 动补齐土地出让金，把延误的使用年限补回给业主。但笔者更同意某位业内人士的意见，买房子就像超市里挑苹果，一堆苹果里总有比较不新鲜的，而精明的买家， 能够慧眼识珠，避免挑到坏苹果。但如果不甚细心的人买到了老苹果，也总不至于吃坏人，就是心里总觉得亏，只能凑合着吃。

  也不是偏帮哪一 方，而是土地使用权如何续期在国家政策层面上尚未有定论，唯一明确的是，《物权法》规定了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，因此，先不用急着 把业主当成被侵权的角色。国内的房地产开发已有约30年历史，至今未有因为土地使用权过期而产生续期问题的先例。根据相关媒体报道，青岛等地早期出售的房 子只有20年土地使用权，其中有一部分在2009年就已届满，但续期问题一直没有落实，不了了之。虽然如此，必须承认的是，国内在土地使用权这一领域确实 存在着法律漏洞。如果官方态度一直不明确，可以预见未来的城市建设和土地开发方面可能会乱象丛生，引发社会矛盾，因此解决此问题的关键，是要有法可依。

  现阶段对置业者而言，还谈不上维权，只能说是规避风险。置业者在看房阶段，要主动向开发商了解项目的土地性质、使用年限等信息，做到明明白白消费。虽说 按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看，很可能不到70年，一栋建筑就会被重建。但买房子对绝大部分人而言是人生大事，买到土地使用年限越长的房 子，毕竟住得越安心。而对于购买二手房的人士而言，土地使用年限缩水在所难免，只能综合房子的价格和地段优势等各方面来权衡是不是买得过，实在不放心了， 可多咨询专业人士的意见。

  至于很多人把土地使用年限缩水归咎于开发商方面，笔者认为囤地、捂盘等违规操作毕竟是少数人所为。而相关部门 在近年来已出台一系列政策监管开发过程，比如规定地产商在拿地后两年内必须开发等。除非因为资金压力而烂尾，对于一般的楼盘项目而言，由于开发商主观因素 而耽误了土地使用年限的情况已越来越少见。而开发商的责任更多在于向买家公开土地证等文件，并主动提醒买家留意房子使用年限较短等问题。