市场陷入“拉锯战”

　　“国五条”新政后，新房市场的心理“拉锯战”加剧。新房价格太高买方不愿出手，新政一出，卖方也在观望，开盘时间一拖再拖。二手房市场亦是如此。4月中旬第15届上海一二手房交易展示会闭幕，不少房产中介公司表示，目前市场购房意愿大幅下滑，买家不着急入市，卖家也不着急出售，都在等市场分化点的出现。深圳楼市也已处于观望期。深圳调控细则出台后，一二手住宅市场双双陷入观望情绪。高热的市场开始降温，短期内二手房市场成交量明显回落，市场将出现短暂的观望期。

　　从全国多城市的“五一”假日房展会的情况来看，身处调控之下，虽然品牌房企参展热情明显上升，但其“让利”诚意依然不足。在素有楼市风向标之称的上海房展会上，总体难觅大幅度打折优惠促销，开发商给出的优惠大多数只是减免几万元不等的购房款而已。从项目折扣上看，各项目的价格保持坚挺，优惠幅度大多仅有1－2个点。部分刚需楼盘甚至不降反涨。相比之下，购房者的观望程度更加明显。一家上市房企营销总监表示，目前楼市需求还是比较旺盛，开发商虽然心态上还是积极在卖房子，但已经不再以牺牲利润为代价。

　　过渡型买家望而却步

　　在新国五条细则出台之前，有一种“先买套小户型作为过渡期的自住用，待后期经济实力较好时再置换一套大户型”的置业理念较为流行，因其既能满足当前的居住需求，减轻经济负担，日后还可将小户型置换成大户型的首付款。

　　但是，新国五条对二套房贷的从严，以及对二手房交易税费的提高，一定程度上破灭了不少“过渡族”的美梦。有买家表示，“之前买了一套40多平方米的小户型，打算住上两年再换套大房子，结果出了个新国五条，二套房贷可能提至7成，利率上浮至1.3倍，买新房的压力太大了；买二手房的话，卖家肯定把20%的个税嫁接到买家身上，压力也不小，真是进退两难。”

　　调查数据显示，因上述两条政策的原因，不少首套房置业者表示，想改变过渡买房的观念，打算一步到位买大户型，避免浪费首套房的多种优惠政策，但因为经济能力有限，只能暂时观望。

　　刚需盘缺货人气大降

　　广州市郊某大型楼盘的相关负责人表示，近期政策接踵而来让普通市民难以辨明楼市的走向，想赶紧入市的人早在一个月前就已经下手了，另一部分持“观望一下”心态的人如今也依然在观望。加上近期不少市郊大盘的“刚需”中小户型单位都相当缺货，因此导致了楼盘的人气下滑。

　　在华南板块，多个大盘小户型断货；中心城区的越秀区，单价高企也难觅小户型单位；以往小区云集、产品线丰富的海珠，小户型也同样处在缺货期。目前，能大量吸引人气且中小户型单位货量较多的依然扎堆在增城和从化，此外，市桥南区板块也有少量这类单位在售。在楼市观望情绪浓厚的态势下，改善型和投资型买家均较为谨慎，刚需买家无疑是一支稳定的力量，而刚需买家对中小户型最为热衷，因此，中小户型推货量直接影响楼盘的吸引力。

　　限售限签政策

　　背景资料

　　今年4月22日，广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》。该《通知》强调，商品住宅预(销)售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。

　　专家认为，去年以来广州更多只是限售高价盘，但现在限价政策大有覆盖所有项目的势头，不管是高中低端项目，只要预售申报价格高于房管局指导价格，房管局不发预售证，政策较此前更加严厉。

　　根据国家统计局公布的2013年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示，广州3月份新建商品住宅价格同比上涨11.2%，不仅是70个大中城市中唯一一个同比涨幅突破两位数的城市，也是其连续第3个月领先排行榜。

　　此前，广州市在“国五条”新政落地细则中，明确今年房价控制目标是，2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价控制目标应该不超过7.5%左右。但是一季度两位数增幅显然要远远高于这个目标。这也意味着，接下来的时间内，广州如果不能将涨上去的房价降下来，将很难完成今年的房价调控任务。

　　记者观察

　　“双限”调控能否长久？

　　现在广州市“四限”齐发限售、限价、限签、限购，对高端楼盘影响比较大的是“限售”和“限签”，因为政策不允许高价盘成交量太多，限制高价盘成交，从数据上来看，是有利于拉低均价的。但是，“双限”调控的手段能否有效并且长久？

　　“商品住宅预(销)售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导”，这一规定目前最引发议论的部分就在于：“指导价”一直“犹抱琵琶半遮面”。

　　业内并不看好“双限”浓重的行政手段意味。合富辉煌首席分析师黎文江指出，由于第一季度广州房价涨幅很厉害，所以政府采取限价、限售的措施，但它们只是非常规、非理性的暂时现象；如果房价平稳下来，这种手段可能会取消。著名房地产专家韩世同则认为，“限”字决不足以把房价拉回来，控制房价应该增加供应，政府应该注重土地多元化供应。

　　必须承认，广州市场有购房需求，不管是刚性需求还是改善和投资需求，强行把价格拉下来，会有其他填平价格和价值之间鸿沟的方法出现，房价涨幅得不到真正抑制，还会产生一手成交量下滑、一二手房价倒挂等情况。

　　专家认为，归根到底，想让更多人买到房，让房价合理就应该增加供应量，而这又要回到政府土地供应量层面。“限”只是可能让数据好看些，但它把需求延缓了，并没有真正解决。