房屋租售比仍低于国际水平

    持有人出租房屋动力不足

    业内人士普遍认为，未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大，关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

    在需求端，近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加，同时房价持续高企和限购政策越来越严，使很多购房者转而租房，增加了需求。

    而在供应端，闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源，进一步加剧了供求矛盾。

    曾有乐观人士认为，在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下，会有不少人把原本打算出售的房子转为出租，可以增加租赁房源。但事实上，效果并不明显，很多房主宁愿暂时空置房产，也不愿意用于出租。究其原因，有人认为房屋出租后损耗风险高，影响日后出售收益，更多人则在理性的评估房价租金比以后，放弃了出租。

    从供给方——房产持有者的角度讲，租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

    租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为，租售比在1∶100—1∶150之间，市场是比较健康的，租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量，目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”，还有很大的上涨空间。

    “现在像北京、上海这些地方，租售比都已经低于1∶500了，这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例，租出一套北京市四环附近价值300万元的房子，月租金大约5000元左右，一年除去物业费、取暖费，有可能收入仅四五万元；如果房主把300万存到银行，按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下，很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

    不过，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及两个模糊问题。一是假定了房价是合理的。而目前一线城市房价普遍被认为偏高，也就影响到以此计算出来的房租的合理区间。二是购房者购房目的是什么。在京沪等地，不少购房者购房的一个前提是认定房价肯定会涨。对于这部分人来说，空置的房屋在未来赚取差价就足以获利丰厚，房租则变成可以忽略的一部分。

    何况，多数国家对房主在房产持有期间征税，增加了持有成本，并且这种持有成本会随着经济发展、房价起落而变动，以此鼓励持有者出租房屋，还有不少国家对出租房屋给予税收优惠。而我国并不是这样。因此，因租售比偏低而断定当前一线城市租价并不高或仍有很大上涨空间，也嫌偏颇。