综述

    从挖坑就能卖到封顶才能卖

    据了解，目前北京对于商品房的预售门槛，是执行国家《城市房地产管理法》中的规定，即要满足三大条件，才能申请办理预售许可证。

    一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。而对申请预售的楼栋，在形象进度方面一直未作要求。

    一位业内人士说，前两项条件是实打实的拿到证件，土地证和规划证，要办理预售的都必须要有。主要是投资须到25%这一项，其实也很好满足，一般楼盘在挖坑，做地下结构时，投资就可以到25%了。甚至有的开发商到银行那里开个投资到25%的证明也来办预售。这样的门槛显然很低。

    而新规出台后，对于大户型住宅和商业、办公项目，就不可能“挖坑”就卖了，至少要看到实实在在的房子盖起来才能卖。

    一位大型房企的负责人说，执行新规的项目，资金链必然会有明显的影响。以前是投资到25%就能卖，能回笼资金。现在如果要封顶，那么建设投资要达到60%到70%。

    中国的预售制度是从1994年出台的《城市房地产管理法》起建立起来的。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理纠纷较多的情况屡见不鲜，部分学者认为预售制度是造成房价不断上涨的推手之一。业内和社会上也多次喊出了取消预售制度的呼声。

    从大部分专家和学者的观点看，商品房长远上终将回归到现房、精装修销售上来，但这需要一个过程。陈志认为，预售制度的存废是一个复杂的问题，预售制度不仅是房屋销售的问题，更关键是牵涉到银行，影响银行的资金链问题，所以从短期看还不能取消。但必须要对预售制度进行完善，这次北京做的就是完善预售制度。