二套房贷紧缩之风再起。

近日，北京各大银行均已开始执行“首付四成+利率1.1倍”的二套房贷政策。这也意味着，北京各大国有商业银行已终止二套房贷优惠政策。

无独有偶，深圳、成都、西安等城市的二套房贷政策也开始收紧，之前的利率8.5折优惠相继取消。

某家总部设在深圳的银行个贷部经理表示：“虽然个别改善型需求的贷款利率仍可以打折，但在审贷细节方面变严格了。”

据了解，目前，中国银行、工商银行、建设银行等多家银行都已紧缩二套房贷，而农业银行、招商银行已在等待正式通告的下发。

国泰君安银行业分析人士称，二套房贷的步步收紧与监管层的频繁吹风有关，也与上半年各银行大量放贷导致下半年信贷规模受限有关。

“每年到了9、10月份，各家商业银行的信贷指标就几乎用完了，但10月份的交易旺季还没有到来。所以现在收紧房贷、留下一些备用指标，也是各家商业银行的考量要素。”上述国泰君安银行业分析师说。

收紧信贷口

8月下旬，经营一家小型装修公司的蔡明亮，欲趁着火热的楼市再购置一套房用于投资。但前一天他却被建设银行北京分行告知，“二套房贷不再执行优惠措施”。

他本以为，在经济已经回暖而半年前的信贷、税收等刺激措施还未完全取消之时，正是出手的好时机。

无奈，再三考虑之后，他听取了一家资金担保公司的建议，将之前房产做抵押办理了房屋抵押贷款。“虽然房屋抵押贷款资金成本要高一些，但相比现在持续飙升的房价，等下去只能付出更大的成本。” 蔡明亮自信满满。

正如蔡明亮的遭遇，目前北京各大商业银行已经全面收紧了二套房贷。

“信贷确实在收紧。”中易安担保公司市场总监徐东华表示，“这其中既有监管层的要求，也与上半年放贷过猛，很多商业银行基本已完成了全年放贷任务有关。而那些没有完成放贷任务的银行即便略有松动也空间不大了。”

此前，多数银行在二套房贷执行上是比照首套房贷政策，首付降至20%～30%，利率执行7～8折优惠。

“目前不同的商业银行甚至同一家银行的不同支行标准都可能不一样。”徐东华表示，不过可以肯定的是，现在各家商业银行都在逐步收紧二套房贷。

除了银行执行方面的差异外，地区的差异性也十分明显。虽然沈阳、石家庄、大连等地的商业银行也在逐渐开始落实收紧二套房贷的政策，有的银行开始取消优惠，但是更多的商业银行仍旧按兵不动。

相比之前的个贷如火如荼，这个分水岭发生在6月中旬。

6月19日，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

事实上，从表面上看，监管层并没有明确出台全面收紧二套房的限制，上述政策也只是对之前规定的重申，对于收紧二套房贷款，银行都集体沉默“只做不说”，一切的变通都在市场中悄然发生。

据徐东华介绍：“现在与之前的主要区别在于，办理二套房贷一般需要出示户口本、征信状况和居住面积证明，如果低于人均居住面积就可以按照首套房办理。在今年6月19日之前，这些所谓的证明根本不用出示，没有也可以办理；而6月19日之后，各家商业银行都开始逐步严谨了起来。这种状况到了7月底就更加明显。”

背后的利益逻辑

在此背景下，房屋抵押贷款在这一时间段骤然增多。据悉，从今年7月份开始，房产抵押消费贷款有明显上升趋势。

“随着房价走高，评估机构都相应调高了房产的评估价值。与此同时，5年期的利率目前只有5.94%，这也就意味着贷款的成本大大降低。”徐东华表示。

值得注意的是，在这次关于二套房贷收紧与放松的较量中，大多数的信息来源来自于中介，而非商业银行抑或监管机构。

“这不仅与中介机构掌握着二套房贷的客户资源有关，也与商业银行同中介机构近来在敏感领域的博弈有关。”中央财经大学教授郭田勇表示。

郭田勇所指的“敏感领域”其实正是指商业银行在逐步扩张自己在二手房贷领域的话语权，并逐步压缩甚至取消对中介的“返佣”。而所谓返佣，即是指银行支付贷款佣金拉拢中介的手段。

据悉，建行此前被传暂停二套房贷业务，消息来源正是中介。据熟知内情的人士介绍，中介之所以放出该消息，是因为建行在部分支行尝试取消对中介的返佣，有些中介自然就“宣布”建行的二套房贷业务“暂停”。

“在二套房贷优惠问题上，其他银行能做，你不能做，客户就会被中介介绍到其他银行，结果所有银行都给优惠。”一位银行信贷人士说，尽管此前上海银行同业公会曾协商确定给中介的返佣最高不能超过0.5%(即贷款总额的0.5%)，但这个不具约束力的协商结果在激烈的竞争下成了一纸空文，有的银行返佣率甚至达1.6%。

不过，近来这种状况正在逐步改观。除了建设银行之外，多家商业银行都在试图寻找一条可单独拓宽发展思路的渠道。

日前，中信银行总行营业部宣布与北京能通房地产经纪有限公司合作开展“二手房买卖直通车”业务，同时推出新的房产交易和金融服务平台——无忧购房网。这意味着该行二手房买卖直通车业务全面提速，并开启了一种全新的商业银行二手房按揭业务模式。

“银行现在纷纷叫停对中介的返点，很多银行也表示可能会从银监会等高层往下压，停止返点。此前虽然一直在说，但是并没有现在力度这么大。”徐东华表示，“不过，可以肯定的是，二套房重新收紧的政策会对北京的房贷市场造成不小的冲击，新政策不仅对部分资金不够充足的投资客造成影响，真正有购房需求的消费者也出现了观望情绪，不少人认为楼市或许将面临调整。”

(作者：张媛媛)