土地增值税将被取消的消息再度引发了业界对房地产税制改革进展的关注。

近日，有媒体报道称，国家税务总局财产行为税司有关官员透露，在未来的房地产税制改革中，有可能取消土地增值税，具体实施时间可能在“十二五”期间，即2011~2015年。

而记者就“取消土地增值税”一事致电国家税务总局财产行为税司求证时，该司的相关工作人员则对此予以否认。本来就争议不断的土地增值税，究竟何去何从？

征收困难

“取消土地增值税的传闻，与土地增值税的征收难有很大的关系。”有业内分析人士表示。

税务系统人士也坦言，由于房地产开发周期较长，涉及面较广，土地增值税的征收相对比较复杂，操作起来也是困难重重。

2007年，全国土地增值税税收总额为403亿元，2008年为537亿元。而这两年全国商品房的销售收入分别是2.9万亿元和2.4万亿元。

国家税务总局科研所研究员张培森表示，土地增值税的征收远没有达到应收的比例，“如果严格征收，至少有几千亿元”。

而开发商缴纳的土地增值税与其营业收入形成巨大反差的原因就在于，目前土地增值税的缴纳方式，先是预缴，最后清算。

由于税务部门很难计算房地产的真实成本，所以企业在规避土地增值税上有很多办法。

一位业内人士告诉记者，做高成本和贷款利息是通常的做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

不会孤立取消

土地增值税除了在征收操作上困难重重外，其本身也存在着许多争议。“从本质上讲，这是一种收益性质的税。”张培森表示，土地增值税是针对土地使用权、房产在流转、交易环节上的收益的一种税收。

在财政部财政科学研究所所长贾康看来，土地增值税也更多的是作为一种房地产的调控手段而存在的。从1994年至今，虽然土地增值税增加额呈逐年上升趋势，但是增加速度却是先降后升。原因就在于，1997年亚洲金融危机过后，政府为了刺激房地产市场重新活跃，对一部分转让房地产的企业和个人实施了一定的减免政策，这也大大减少了土地增值税的征收额。而到了2006年，全国出现房价暴涨现象，政府又着手严格征收土地增值税，从简单预征到要求严格清算。

“主要是调节房地产的超额利润，如果房地产的毛利率处于低水平，那么土地增值税也就没有必要存在了。”分析人士称。

张培森也表示，从理论上讲，长远看来土地增值税应该取消。但是，目前还没有针对取消土地增值税进行任何相关的调研和具体的方案设计。

“即使未来真的取消土地增值税，也绝不会是孤立的取消。”张培森称，土地增值税的取消应该是与物业税等房地产税制改革相结合起来的。

张培森分析，如果将来土地增值税不取消，也会和房产税、城镇土地使用税等税种一起并入物业税的范畴；如果取消了土地增值税，那么这部分本应收取的税收也会分散整合到所得税等其他税种之中。

(作者：朱以师)