政策篇 新国五条重磅出击

　　2013年伊始，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这部分城市住房公积金贷款政策频频收紧，而这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。

　　2月20日，国务院部署楼市调控五大措施全文发布，“新国五条”重磅出炉。其要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　一季度末，是“国五条”细则中给出的地方执行细则出台时间的大限。

　　大限的倒数第二天，北京落实国五条的地方细则出台。这个被称为国五条细则升级版的地方新政明确规定，自3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非唯一住房征收20%个税。

　　与此同时，北京公积金“认房又认贷”政策严格执行。据悉，北京市管公积金以3月25日为节点，国管公积金以3月26日为节点，从此时间节点起，如果购房人卖掉贷款购买的唯一住房，再申请公积金，按2套计算。

　　然而除了北京之外，其他城市新政细则被疑有“兑水”之嫌。广州、深圳等多个城市都公布了房价控制目标，但新政细则并未提备受关注的20%个人所得税征收细节。

　　相比严格征收20%个税的政策，房价控制目标留给地方的博弈空间更小，但有效执行的难度更高。有业内人士指出，如果考核和问责机制不建立落实，房价调控目标仍然没有太大的意义。

　　华远董事长任志强近日在某论坛上表示，“从各种已经出台细则的情况看，基本上就是软磨硬泡。”

　　市场篇 楼市成交跌宕起伏 房价涨势难挡

　　从2012年年底，一轮楼市暖冬行情逐渐袭来，进入2013年1月，尽管历来是楼市淡季，但这并未妨碍房价继续回暖。数据显示，1月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市数量均超过七成，且同比结束连续10个月的下跌转升。多家大型房企在2012年再创销售业绩新高，并对2013年楼市表现出乐观预期。

　　此背景下，调控新政出手。2月20日国务院公布的新“国五条”开启了2013年房地产调控的大门，在各地尚未出台相应落实细则的情况下，相当一些地方二手房市场出现“抢搭末班车”效应，交易量出现“井喷”。 伴随“国五条”细则的出台大批购房人在“二手房转让按差额计征20%个税”的政策推动下，新房市场也开启了热卖状态。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，3月楼市成交持续向好，除了此前楼市热销的惯性使然，政策主导下的恐慌需求集中释放，无疑是助推楼市频创高位的主要因素。

　　随着3月的结束，全国楼市此前一段成交量的狂飙突进也如期告一段落。但市场仅仅在政策初期承受短暂打击，之后迅速走出观望情绪。

　　以上海为例，相比3月份由“末班车效应”造成的成交天量，上海4、5月两月新房月成交量几乎都遭“腰斩”，但在均价方面，房价涨势难挡，4月上海新房成交量同比仍涨4成。

　　多项数据表明，近几月全国房价依旧上升，但涨幅有所缓解。

　　但值得注意的是，北京、广州、深圳等各地频繁出现地王抬头迹象，楼市似乎已对传统调控手段有了免疫力。

　　根据德佑地产市场研究部监控数据，今年5月，上海共计出让经营性地块21幅，相比上月增加10幅，成交金额170亿元，环比上涨41.2%，创今年以来的新高，相当于去年同期的72倍。

　　上海年内总价“地王”纪录再被刷新。6月27日，青浦区徐泾镇会展中心3(02-01)餐饮商办地块以总价47.21亿元被绿地与福建泰坤贸易有限公司联合拍下，折合楼板价8539元每平米，溢价率6.7%。

　　北京土地市场也颇为热闹。仅5月20日和22日两天的时间，北京便成交了5宗地块，总价超过50亿元。据亚豪机构统计数据显示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗经营性用地实现成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿，赶超去年全年的395亿元。

　　对于土地市场如此火热的原因，业内人士普遍认为是房地产企业对后市的预期乐观，同时手上并不缺钱。

　　房价的不断上涨和开发商炽热的拿地热情，业内人士也更为关心下半年的楼市走势。6月20日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在微博 上预测称：“下半年楼市总体面，高位盘整，稳中有升，价量齐涨。土地总体面，火中加热。调控总体面，不加码不放松，稳中微调，调中收紧。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前国内的流动性总体较充裕。即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮。