专家支招:有效维权靠细节

    

    房子是日常消费中的“大件”,购房者对购房可谓是慎之又慎。市场经济下,房价有涨就有跌、同样有跌就有涨。面对在售房源的房价相比此前售出的已经大幅度缩水,一些前期购买期房的业主大呼不公平,部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生严重纠纷。大部分的业主固然有强烈的维权意识,但仍缺少对维权方法的必要认识。有业内人士称,部分业主盲目维权的做法并不可取,这不但使他们不能实现成功维权,更难以获得法律的支持。面对纷繁的房产维权问题,购房者应如何寻求一条理性的维权之路?当“3·15”到来之际,我们特邀广东国鼎律师事务所的卢梓煌对虚假广告宣传、面积差、房屋保修等房产维权热点进行解读和支招。

    广告采样举证货不对板

    据卢律师介绍,货不对板是目前普遍存在的房产消费问题。在准置业者选购楼房时,地产销售中心往往会以宣传单张、视频的形式,宣称该楼盘交通便利、小区配套绿地等。在收楼的时候,购房者却会发现地产销售的诺言并没有兑现,买房之初发展商承诺的绿地、游泳池并不存在,甚至变成了商铺。

    由于少有开发商会把配套绿地等条款写进买卖合同,这就给开发商自身留出了一条推托不诚信的后路,也给购房者维权带来了很大的麻烦。卢梓煌律师认为,开发商有义务披露规划图以及文件,同时,购房者也要审慎对规划图和文件进行审查。卢梓煌律师建议购房者以保留开发商的宣传单张、拍摄沙盘模型等形式进行广告采样保存,以作为举证货不对板的证据。此外,由于买卖合同都是开放商提供的格式合同,购房者没有修改的权利,购房者应充分利用买卖合同的备注栏——尽量在条件允许的情况下,把开发商作出的承诺以及违约条例写在备注栏上,以增加开发商的违约成本。

    审查合同附件以防面积差

    据卢律师介绍,曾经有这样的房产维权案例:开发商以一口价50万元把总面积为50平方米房子卖给购房者。当业主办理过户手续时,房产局测量的房屋面积比50平方米略大一两个平方米。此时,购房者就处于纠结当中,这一两个平方米的价格是否需要另外补给开放商?这就掉进了开放商的营销陷阱——开放商把多出面积要补钱的条款写在附件上,但购房者没有仔细审读附件就匆匆签下合同。卢梓煌律师说,附件具有合同的同等法律效率,购房者切勿忽略这一购房细节。

    注意细节才能有效维权

    纷繁的房产维权问题表明,购房置业时注意购房细节才能更有维权。卢梓煌律师提醒广大消费者,在购房时务必要仔细审读合同的条款、附件,特别要留意那些不突出但有可能会引起房产纠纷的条款细节。同时,要注意仔细填写备注栏。唯有如此,消费者在购房时才能最大地维护自己的消费权益,避免再次踏入同类消费陷阱。

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    二手房交易 小心中介“潜规则”

    楼市正在经历着调整时期,受到影响不仅是一手住宅市场,二手楼市也在其中。从去年开始,广州二手房交易的日子也不好过,与成交量的大幅下滑成反比,业主、买家、中介行、按揭公司之间的纠纷大量增加。

    中介投诉案件上升8%

    近两年,随着房地产行业的发展,二手市场也逐步规范,以往的一些违规操作手法也逐渐消失。但旧招使过,新招又出。特别是在房地产调控仍在收紧的时候,涉及二手市场的纠纷仍然不断。纠纷涉及的面也较广,包括买卖双方、中介行、按揭公司、银行等多个方面。其中,对于中介公司的投诉最多。据广州市中介协会的数据,2011年受理的投诉案件总数达到336宗,而2010年,这一数字仅为272宗,相比上升了8%。

    与一手市场的纠纷不同,二手市场中介公司在楼房交易中的参与度很高。在这一过程,出现纠纷的可能性也高。近日,某网站针对二手楼市进行网络调查,结果显示,在参与到调查的763名受访者中,有88.9%的人接受过房地产中介服务,其中表示在交易中遭遇了中介“潜规则”的比例更是高达76.2%。

    而房源的真实性是很多买家投诉的内容。在上述调查中,就有超过66.7%的受访人士表示在与中介打交道的时候无法确定中介提供的房源信息的真实性。特别是现在有不少中介人员都会通过网络进行揽客。有业内人士认为,这一调查数据反映了在现时的二手楼交易中,大部分的购房者都对中介公司不满意,而且普遍都觉得上当受骗。房地产中介行业在规范性上仍然不足,而且中介从业人员的业务素质也良莠不齐是导致这一结果的重要诱因。

    买卖双方纠纷仍然不断

    市场变幻,二手市场中买卖双方的博弈从去年开始就持续不断。在去年,业主反价的现象经常出现。由于一手住宅市场受到限购的影响开始降价,使得有一段时间出现一二手楼价倒挂。部分已达成成交协议的卖家开始反价,拒不完成交易。而在今年,这种现象则出现了逆转,楼市的调控深入,导致二手市场价格也跟随大势往下滑。买卖双方易地而处,买方悔约的现象开始增多。

    除此之外,在今年3.15期间,买家对于二手房质量的投诉也开始增加。有买家就曾向记者反映,刚买到的房子就出现水管爆裂、墙身漏水等问题。而卖方却以不知情为由拒绝处理。记者发现,由于有不少二手房的楼龄较旧,在保养上也较差,而原业主为了尽快出手,往往会在买家看房前进行一些简单的装修。有中介也向记者坦言,经过简单“补装”的房子在价格上可以卖得高一点。而简单的装修只能暂时地掩盖问题,但却并不治本,很快就会暴露出来。而由于这些质量问题,往往就会引发新旧业主之间的纠纷。

     ■案例

    租客旧账引新旧业主纠纷

    不少二手房在卖出之前,都被旧业主放租,而且有些房子租出去的时间并不短。在房子出租的过程中,一些日常费用的产生原来应该由旧业主与租客算清然后才转卖。但在现实中,旧账未清房子就转手的现象并不少见。近日,记者就接到买家王先生的投诉,内容就是关于租客旧账难清的问题。

    “我是在去年底买的房子,当时觉得价格合格,看了房子也比较符合要求,很快就和旧业主签了合同,并且全额支付了房款。”王先生告诉记者,因为房子装修得还不错,而且他也急着入住。于是在今年初,简单地布置了一下以后,他就住进这套房子。“住进去几天,觉得一切都挺好。”但就在王先生庆幸买到一套满意的住房后,烦恼的事情却接二连三。

    “首先是煤气不通。”据王先生介绍,当时买房的时候,旧业主已经装上了管道煤气,而且称只要续费过户就可以用。但是当王先生拿着证件和房产证去到煤气公司办理过户时,却被告知,他所住房子因为拖欠费用不能办理。“当时买房的时候也没想到会发生这种事情,找了旧业主,他也说不可能,而且说会自己去煤气公司问清楚。”

    但事情远未结束。“不仅煤气费拖欠,连网络也被停了。”王先生称,在入住后不久,他便打电话到电信去报装ADSL宽带,但却被告知,这个地址以前也装过宽带,而且还开通了电话,但从去年开始就一直欠费,数额已经达到数千元。“我在今年才住进来,但却已经背了一屁股的债。”王先生觉得实在忍受不了,于是找到了旧业主协商解决欠费问题。

    而旧业主的答复更令王先生哭笑不得。原来,在王先生买房之前,这一套房子一直处于出租状态,上一任租客在这里住了将近一年,只在我买房前一个多月才搬走。“他(旧业主)告诉我,由于是提前通知了房子要卖,而租客连最后一个月的房租都没交就走了。而这些欠费他也不知道。”王先生告诉记者,对于租房的欠费,旧业主称并不是他自己的消费,而且现在房子已经卖掉了,这些费用也不应该由他来支付。对于这一解释,王先生感到非常愤怒。“我刚买的房子,连床都没有睡热,就要我为这些根本不是自己的欠费来买单。这是什么道理!”

    为此,王先生与旧业主争执了一段时间,但最后都没有结果。而且,现在王先生已经住进了新居,催缴费的通知仍然不断。而煤气和网络因为欠费无法开通,给他造成了不小的困扰。他告诉记者,如果问题再得不到解决,他也只好委托律师来处理。

     ■专家说法

    如无约定欠费由旧业主承担

    对于像王先生这种房子交易中的欠费问题,广州威戈律师事务所陈宇昆律师认为,这首先要看合同约定。如果在合同约定房子交付后,拖欠费用由新业主承担,那王先生就要自行支付所欠费用。“但在广州的二手房交易过程中,一般都不会出现这样的约定。”陈宇昆分析,如果没有这样的约定,那么在房屋实际交付时间之前产生的欠费,都应该由旧业主承担。

    陈宇昆律师告诉记者,新业主与老业主之间签订的房屋买卖合同,双方产生的是买卖关系。而新业主与前任租客之间却并无任何关系,没有必要承担由房子出租产生的欠费。而像王先生这一类情况,“可以通过法院进行诉讼,要求旧业主支付欠费。”

    

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    楼市降价 引发几多纠纷

    政策调控房地产,最直接的影响就是楼市的成交量大幅下跌,而房价也随之往下。在政府不断地强调房地产调控已经取得一定成效的同时,调控也在市场中产生了一些副作用。最为明显的就是业主与开发商之间的纠纷越来越多,也越演越烈。

    降价让旧业主与开发商关系紧张

    在过去一年时间里,印象最深刻的业主、开发商冲突事件就是上海浦东三大楼盘几乎同一时间发生的“业主砸售楼部”事件。而事件的导火索就是“不满楼盘降价”。

    这一事件发生以后,北京、杭州相继出现了业主与开发商冲突。而在广州,这种事件发生的概率则较小。广州市场对于调控的反应并没有其他一线城市那么迅速,尽管在去年也有新楼盘降价,但基本都以“隐降”为主,大部分降价的楼盘都会以推特价房的方式拉动销售。因此在去年,广州的业主与开发商的矛盾并没有其他城市那么明显。但在年后,随着调控的继续,开发商的压力加剧,降价大潮降临,而且不少开发商都公然地打出降价清盘的口号。旧业主与开发商之间的冲突氛围一下子紧张了许多。

    在近一两个月时间里,已经有一些新楼盘的已购房业主公然打出了“退房”、“补差价”的旗帜。

    售楼细节被深挖

    “格式合同”、“一边倒的交易”,这些都是日常在楼市交易中购房者对于开发商的强势地位的概括语句。在两年前,这些“格式合同”并没有引起买家的重视,甚至有购房者在买房时,根本就不会细看,也不会细想合同里写的是什么,拿起笔就签名。在销售中心,如果仔细观察,在一桌又一桌的客户当中,签订合同时不时会有人轻声地说一句“都是一样的,看也没用,直接签就行。”

    但现时,这种情况却大不一样。记者在采访中发现,楼价的下跌,买家感觉被骗,往往第一反应就是去研究合同。甚至也会认真地收集楼盘在销售时的一切资料,包括回忆销售人员说过的每一句话。这样的目的,都是想在其中找到交易中的“不公平”,借以向开发商提出“维权”。这种现象在广州非常明显。记者曾从番禺某楼盘的业主口中得知,他现在对于去年签订的买卖合同的细节了如指掌,“在收楼时,如果有地方与其中不符合,就会要求开发商进行赔偿。”

    业主集体讨说法

    “你不是一个人战斗!”这句话用在现时的业主维权过程中最贴切不过。在往年,广州也曾出现过业主们组团抗争的事件,但基本都集中在日常生活中与物管的纠纷当中。而且往往是小区内经过长时间的“磨合”才得出来的默契。而如今,维权的行为已经提前到收楼以前,而且组织性并不弱。

    就有业主曾向记者透露,他所购买楼盘的业主每天都会在群里谈论楼盘的事情,其中很大一部分都涉及“维权”。而且,他们还会相约商议与开发商交涉的方式和准备向对方提出要求。

    资产缩水 业主上演“跳楼秀”

    ■案例

    在3月初,深圳某楼盘就曾上演了一出“跳楼秀”。当中的主角既不是为情所困,也非工作失利,而是“抗议楼盘降价”。

    据了解,该楼盘是由国内某大型房企所开发,位于深圳蛇口,定位为大型高端居住项目。在去年6月中旬该项目开盘销售。当时开盘的均价为35000元/平方米,主推的是一房、两房、三房和四房户型,总量为1499套。以最小的50平方米的户型计算,最初的销售价格约在175万元左右。值得注意的是,在该楼盘开售时,调控政策已经推行,限价的大帽已经盖在深圳的众多楼盘的头上。由于受到当时政策的影响,35000元/平方米的价格对于当地的豪宅市场而言,在价格上低了近万元,但却仍是当时深圳限价项目中价格最高的。

    就在“跳楼秀”上演的前不久,该楼盘开始大幅降价,销售均价一下子从当初的35000元/平方米降到了26000元/平方米。同样以50平方米的一房单位计算,价格跌至了130万元左右,总价的跌幅达到45万元。

    房价的大跌,使得在前期购买了该楼盘的业主们感觉“被欺诈”。于是数十名业主在“跳楼秀”发生的当天,齐集在该楼盘进行“维权”。聚焦的业主们不但打出“践踏公平,价格欺诈,伪造销控”、“坚决退房”的标语。随后更有购房者爬上了售楼中心二楼平台,摆出跳楼的架势“以死相逼”。

    在这些购房者中,有部分是去年的买家,也有部分是在降价前1个月左右才入手与开发商签订买卖合同。短短一个多月的时间,开发商的突然降价,资产就以数十万的量级消失,让他们难以接受。

    “跳楼秀”只是业主向开发商“讨说法”事件的冰山一角。近期国内很多大型房企在全国各地的楼盘都遭遇了业主“维权”行动。广州尽管没有其他地方那么激烈,但是年后业主的“维权”势头也在加强。甚至有开发商人士告诉记者,有些业主由于价格的原因开始组织起来集体到销售中心“截客”,甚至以各种方式阻止楼盘的正常销售。而记者发现,在这些维权行动中,最后的结果往往都没有得到开发商的正面回应。一些房企甚至公开表示,这些购房者行为并不合法,并要求购房者尊重契约精神。

    宣传不实可以提诉讼

    ■专家说法

    房价大跌,买家资产缩水,但这却不能成为维权的合法理由,广州威戈律师事务所陈宇昆律师告诉记者。而有业主提出的关于开发商在楼盘销售时的宣传资料存在欺诈的说法,陈宇昆表示,这却可以成为提起诉讼的理由。

    例如,在广州就有业主称,开发商在宣传资料中提及到楼盘附近地铁会在明年开通,而现时却仍然没有动工。“如果开发商在进行楼盘宣传时,将地铁开通的时间写了上去,而最终又无法兑现,买家可以以这个理由提起诉讼。”因为宣传也属于“要约”的一种行为。

    但同时陈宇昆也强调,以这种理由诉讼法院支持的可能性也并不大,因为即使是承诺了地铁,但时间仍未到,在这种情况下,只有等到承诺的时间到了,才能得到法律的支持。

 
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