2013年6月26日下午2点，主题为"地产新十年，聚焦城市群"的第十届中国蓝筹地产年会，在北京千禧大酒店隆重开幕，国务院发展研究中心副主任刘世锦先生、摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄先生、华远地产(华远九都汇)股份有限公司董事长任志强先生出席会议，以下为任志强演讲实录。

任志强：城镇化趋势早在多少年以前，世界上90多个国家经验就做出了一个曲线，第一个阶段就是农村向城市集中，第二个发展阶段，就是中小城市向大城市集中，第三个阶段，就是大家都在幻想着，市中心向郊区转移，第四个阶段发展为城市群，就是我们现在标题上写的。

但为什么外国有，中国没有？到目前为止只有一个地区可以称得上是城市群，30万平方公里，GDP占中国GDP的30%，这个地区就是长三角。因为历史上那有南京，六朝古都再加蒋介石，同时又上海，有国外的一些同行和经济发展。

长三角可以称得上是真了城市群，而珠三角现在还完整的计算下来，因为它的GDP总量很大是全省，人口总量规模不如单位集中量。

重要的一个原因，就是因为我们没有土地私有制，是因为经济发展需要它拥有这样一个条件。不管是美国还是其他任何一个国家，他的土地私有制的时候，市中心富余的能力，才有可能随着城市病的发展向其他区域转移。为什么富人会从市中心向郊区转移，因为市中心的城市密度太严重，当过于严重的时候，导致他们不得不为了生活过得更美好而向郊区转移。

但是中国没法转移，因为只有农村土地和城市农村两类土地，当你去了农村的时候，你就变成小产权房了，小产权房就不可能建学校，包括三甲医院。既然不是私有土地，我的财富就不会向郊区转移，最后的结果是，我们永远也不会形成国外所说的每30分钟到一个小镇，每隔30分钟公共资源均等。

德国我们看到30万人口的小镇，是因为一个企业家，一个企业，他自己建了学校，自己吸引了医院，把和他相关的族群变成了城镇，就是因为他土地私有化。

在土地制度不改变之前，永远也不可能，所以我们也不可能形成真正的城市群概念。尽管我们在讲城镇化，但只要不解决土地制度问题，就永远不会有这样预期的发展。

我们从30%到70%是一个高速增长，我们现在52%，略高于世界平均水平，也恰恰是这样一个发展过程。正是因为我们没有土地私有化，没有这样一个转移过程，最后形成的结果就是，当公共资源向大城市集中的时候，大城市我们城镇化是最高的，约60%，二三线城市只有50%，在全国52%的城镇化率过程中，各个城市之间的分布是非常不平等的。李克强总理提出要把小城镇变成城镇化的时候，就是想解决大城市的发展负担，实际上是不可能的。

1985年我们第一产业就业人口超过了50%，达到了总劳动力的52%，但是我们生产GDP只有20%，到目前为止我们的劳动人口在下降，第一产业的劳动人口达到37%以上，我们GDP产量只有10%。第一产业如果不能被消灭，我们的城镇化基本上是没有希望的。

在城镇化发展中我们可以看到，在刚解放以后，我们城镇化是迅速的发展，到改革开放之前我们只有不到18%的城镇化，因为毛泽东不喜欢城镇化，因为人都集中到城市里就管不住了，就让大家都到农村去，就到三线去，让城市人口向郊区，农村和三线山里转移。紧接着是文化大革命，然后就是上山下乡，三年自然灾害人口大量丧失之后，城市养不活就到农村去，上山下乡。因为那时候是我们的最低峰。

此后出现了两个高峰，第一个高峰是土地承包制，把农民从土地上解放出来，所以我们农业劳动力开始进入到局部城市，所以我们看到，那个时候不是向大城市集中，而是向中小城市集中，就近入城，这是第一个阶段。

第二个阶段，是向大城市集中，中小城市向大城市集中，是95年以后，是92邓小平南巡讲话允许私人办企业。这时候的发展速度是非常非常快的。1995年的时候，我们的城镇化率是29.9,96年到2006年这几年期间，人口突然增加，在95年以前，我们每年新增人口是800到900万，最高1005万，从1996年开始，变成2130万，连续十年期间基本上都是2000多万。每年最高峰可以达到4.95城镇化率。那个阶段我们的人口迅速向城市集中，恰恰超过30%的城镇化率的增长阶段。

这个过程真的和房地产有关吗？没有任何关系，所以我们可以看一看，我们生产多少房子，这是我们从98年开始统计的，每年生产的商品房。那个时候我们大概每年，1999年我们生产了194万套房子，不到200万套房子。到了2011年，我们生产了721万套房子，700万套房子能保证多少人居住，乘以3算，2100万人口，都是城市人口。为什么在我们从96到2006年最高峰的时候，每年进入2000万人的时候，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家，大部分在春节期间就回家了，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，因为他们变成30岁左右有孩子小学等等一系列的问题，他们在城市居住，而不再回农村，所以后期矛盾更严重。

所以不要以为是因为城镇化推动了房地产。在城市中一个是按户数计算，一个是按面积计算，80年以前的房子，加起来不到6%，所有的房子几乎都是80年以后生产的，旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善，不是为了农民进城。

从建筑比例看，我们还有25.2%的平房，这里当然包括最好的别墅，我们还不足以把它都变成城市化住宅。2004年的调查，我们当年竣工3.7亿平方米，拆了3.7亿平方米，全部是用于改善。在城市里的比例高一点，达到81%。